第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（8大因素）
不確定因素 不確定的原因
土地費(fèi)用 土地成本占總成本比重大
招掛掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定
建筑安裝工程費(fèi) 建安費(fèi)用估算價(jià)與承包商報(bào)價(jià)之間有差異
開工后建材和人工費(fèi)會(huì)發(fā)生變化
租售價(jià)格 物業(yè)的供求關(guān)系變化
各種因素會(huì)發(fā)生變化
開發(fā)期與租售期 準(zhǔn)備期的不確定
建造期的不確定
租售期的不確定
容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù) 政府批準(zhǔn)容積率的不確定
可供出租出售面積不確定（公攤）
資本化率 評(píng)估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì)出現(xiàn)誤差
貸款利率 影響財(cái)務(wù)杠桿的有效性及融資成本
資本金的比例 借貸資金所占比例越大融資成本越高
【重點(diǎn)】如果選擇開發(fā)項(xiàng)目資本化率
采用市場(chǎng)法，選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率
【2008年真題】
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ）。
A．開發(fā)期和租售期
B．權(quán)益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
【答案】ACD
【解析】注意區(qū)別開發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。BE是置業(yè)投資的不確定性因素。
2．房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素
購(gòu)買價(jià)格
權(quán)益投資比率－權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標(biāo)低意味著借的錢多
空置率
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
3．不確定性因素的相互作用
作用機(jī)制
各種因素會(huì)最終影響項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益
如果收入和費(fèi)用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大
如果收入和費(fèi)用不同步變化，則有必要分析這些因素對(duì)收益的影響程度
不確定性分析的種類
盈虧平衡分析
敏感性分析
風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）
1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（8大因素）
不確定因素 不確定的原因
土地費(fèi)用 土地成本占總成本比重大
招掛掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定
建筑安裝工程費(fèi) 建安費(fèi)用估算價(jià)與承包商報(bào)價(jià)之間有差異
開工后建材和人工費(fèi)會(huì)發(fā)生變化
租售價(jià)格 物業(yè)的供求關(guān)系變化
各種因素會(huì)發(fā)生變化
開發(fā)期與租售期 準(zhǔn)備期的不確定
建造期的不確定
租售期的不確定
容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù) 政府批準(zhǔn)容積率的不確定
可供出租出售面積不確定（公攤）
資本化率 評(píng)估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì)出現(xiàn)誤差
貸款利率 影響財(cái)務(wù)杠桿的有效性及融資成本
資本金的比例 借貸資金所占比例越大融資成本越高
【重點(diǎn)】如果選擇開發(fā)項(xiàng)目資本化率
采用市場(chǎng)法，選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率
【2008年真題】
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ）。
A．開發(fā)期和租售期
B．權(quán)益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
【答案】ACD
【解析】注意區(qū)別開發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。BE是置業(yè)投資的不確定性因素。
2．房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素
購(gòu)買價(jià)格
權(quán)益投資比率－權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標(biāo)低意味著借的錢多
空置率
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
3．不確定性因素的相互作用
作用機(jī)制
各種因素會(huì)最終影響項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益
如果收入和費(fèi)用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大
如果收入和費(fèi)用不同步變化，則有必要分析這些因素對(duì)收益的影響程度
不確定性分析的種類
盈虧平衡分析
敏感性分析
風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）