2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
2.1 房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點（兩種形式）
投資形式 經(jīng)營方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本
置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本＋出租成本
經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本＋經(jīng)營成本
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本類型（四類）
開發(fā)項目總投資
開發(fā)產(chǎn)品成本
經(jīng)營成本
土地轉(zhuǎn)讓成本
商品房銷售成本
配套設(shè)施銷售成本
房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
期間費(fèi)用
包括
管理費(fèi)用
財務(wù)費(fèi)用
經(jīng)營費(fèi)用（銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用）
規(guī)定
項目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中
項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用
項目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用
【重點難點】
項目總投資、開發(fā)建設(shè)投資、固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品成本的關(guān)系
【2006年真題】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（ ）。
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營管理費(fèi)用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
【答案】 ACDE
【解析】管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營成本。
2.1 房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點（兩種形式）
投資形式 經(jīng)營方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本
置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本＋出租成本
經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本＋經(jīng)營成本
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本類型（四類）
開發(fā)項目總投資
開發(fā)產(chǎn)品成本
經(jīng)營成本
土地轉(zhuǎn)讓成本
商品房銷售成本
配套設(shè)施銷售成本
房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
期間費(fèi)用
包括
管理費(fèi)用
財務(wù)費(fèi)用
經(jīng)營費(fèi)用（銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用）
規(guī)定
項目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中
項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用
項目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用
【重點難點】
項目總投資、開發(fā)建設(shè)投資、固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品成本的關(guān)系
【2006年真題】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（ ）。
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營管理費(fèi)用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
【答案】 ACDE
【解析】管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營成本。