第五節(jié) 租售階段
【租售過程的三階段】
宣傳、溝通階段－使客戶了解物業(yè)
談判階段－確定價格
簽約階段－確認(rèn)
1.選擇物業(yè)租賃形式
1.1 開發(fā)商自行租售
大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)
在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺時銷售容易
當(dāng)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷售對象時
1.2 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售
概念
從事購買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎蝗〉梅康禺a(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報酬（0.5%－3%）
作用
通過市場調(diào)查，協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位
通過廣告等宣傳活動，對潛在消費(fèi)者進(jìn)行有效引導(dǎo)
從前期策劃到項(xiàng)目租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)
幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)
幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排
提高市場運(yùn)行效率
代理形式
聯(lián)合代理與代理
買方代理、賣方代理和雙重代理（依據(jù)代理委托方不同分）
首席代理（總代理）和分代理
選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題
充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場營銷工作的資源
考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績
針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同
【重點(diǎn)】
如果是雙重代理，則代理費(fèi)用之和不能超過前兩種傭金
雙重代理必須將自己的身份向各方聲明
總代理分代是的傭金按經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配
【2007年真題】
下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本
B．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售
C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理
D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益
E．無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入
【答案】ADE
【解析】B大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。
【租售過程的三階段】
宣傳、溝通階段－使客戶了解物業(yè)
談判階段－確定價格
簽約階段－確認(rèn)
1.選擇物業(yè)租賃形式
1.1 開發(fā)商自行租售
大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)
在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺時銷售容易
當(dāng)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷售對象時
1.2 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售
概念
從事購買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎蝗〉梅康禺a(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報酬（0.5%－3%）
作用
通過市場調(diào)查，協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位
通過廣告等宣傳活動，對潛在消費(fèi)者進(jìn)行有效引導(dǎo)
從前期策劃到項(xiàng)目租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)
幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)
幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排
提高市場運(yùn)行效率
代理形式
聯(lián)合代理與代理
買方代理、賣方代理和雙重代理（依據(jù)代理委托方不同分）
首席代理（總代理）和分代理
選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題
充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場營銷工作的資源
考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績
針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同
【重點(diǎn)】
如果是雙重代理，則代理費(fèi)用之和不能超過前兩種傭金
雙重代理必須將自己的身份向各方聲明
總代理分代是的傭金按經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配
【2007年真題】
下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本
B．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售
C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理
D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益
E．無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入
【答案】ADE
【解析】B大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。