【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)
起始 需求 供給 租金水平 租金上漲率 空置
第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降
第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長 增長
供給與需求同速增長 上漲 提高 下降
第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長
供給增長速度快于需求增長速度 上漲 下降 提高
第四階段 D～E 減少 高增長 下降 負(fù)數(shù) 提高
【2008年真題】
在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ ）
【答案】對
【解析】自然周期的下降階段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少。
【2007年真題】
在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）。
A．第一階段
B．第二階段
C．第三階段
D．第四階段
【答案】C
【解析】參見總結(jié)表。空置率上升，表明一定是從上向下的走勢，三或四階段，而上升接近合同水平，就是快到到達(dá)中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達(dá)到空置率。
【2007年真題】
下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生
B．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率
C．房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價格
D．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率
E．在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的
【答案】ABD
【解析】C 供求平衡點(diǎn)不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；D 轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長等于需求增長，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長大于供給增長，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長小于供給增長；E 租金和空置率非同向。
【2006年真題】
在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（ ）階段
A．租金增長率上升
B．新增供給小于新增需求
C．新開工項目增加
D．租金增長率下降
【答案】D
【解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段。BC第一階段沒有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余。一階段租金增長率下降，四階段租金下降。
【2005年真題】
在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ）
A．第一階段
B．第二階段
C．第三階段
D．第四階段
【答案】B
【解析】在合理空置率之下的是二三階段，但階段二的空置率在下降，而階段三的空置率在上升。注意水平與方向是不同的。
【2005年真題】
根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。
A．第一階段
B．第二階段初期
C．第二階段后期
D．第三階段
E．第四階段
【答案】BC
【解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快
2.5 房地產(chǎn)市場的投資周期
第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目
第二階段，投資者的投資回報預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目
【2005年真題】
（判斷題）當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動時，市場上的投資者將迅速增加
【答案】×
【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目
2.6 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期
【2008年真題】
下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。
A．自然周期與投資周期同步變化
B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期
【答案】D
【2006年真題】
房低產(chǎn)市場上的投資周期于自然周期的變化。（ ）
【答案】×
【解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期。
起始 需求 供給 租金水平 租金上漲率 空置
第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降
第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長 增長
供給與需求同速增長 上漲 提高 下降
第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長
供給增長速度快于需求增長速度 上漲 下降 提高
第四階段 D～E 減少 高增長 下降 負(fù)數(shù) 提高
【2008年真題】
在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ ）
【答案】對
【解析】自然周期的下降階段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少。
【2007年真題】
在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）。
A．第一階段
B．第二階段
C．第三階段
D．第四階段
【答案】C
【解析】參見總結(jié)表。空置率上升，表明一定是從上向下的走勢，三或四階段，而上升接近合同水平，就是快到到達(dá)中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達(dá)到空置率。
【2007年真題】
下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生
B．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率
C．房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價格
D．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率
E．在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的
【答案】ABD
【解析】C 供求平衡點(diǎn)不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；D 轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長等于需求增長，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長大于供給增長，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長小于供給增長；E 租金和空置率非同向。
【2006年真題】
在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（ ）階段
A．租金增長率上升
B．新增供給小于新增需求
C．新開工項目增加
D．租金增長率下降
【答案】D
【解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段。BC第一階段沒有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余。一階段租金增長率下降，四階段租金下降。
【2005年真題】
在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ）
A．第一階段
B．第二階段
C．第三階段
D．第四階段
【答案】B
【解析】在合理空置率之下的是二三階段，但階段二的空置率在下降，而階段三的空置率在上升。注意水平與方向是不同的。
【2005年真題】
根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。
A．第一階段
B．第二階段初期
C．第二階段后期
D．第三階段
E．第四階段
【答案】BC
【解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快
2.5 房地產(chǎn)市場的投資周期
第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目
第二階段，投資者的投資回報預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目
【2005年真題】
（判斷題）當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動時，市場上的投資者將迅速增加
【答案】×
【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目
2.6 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期
【2008年真題】
下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。
A．自然周期與投資周期同步變化
B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期
【答案】D
【2006年真題】
房低產(chǎn)市場上的投資周期于自然周期的變化。（ ）
【答案】×
【解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期。