房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理課程講義（19）

第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律
    【主要內(nèi)容】
    房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征
    房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面
    1.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)
    1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)
    房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間
    需求者－是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)
    供給者－房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)的提供者（開發(fā)商和存量房所有者）
    1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)
    資產(chǎn)市場(chǎng)
    房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益
    投資收益（兩部分）
    在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金
    在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益
    1.3 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系
    空間市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求
    空間市場(chǎng)的供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求
    資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給
    【記憶要點(diǎn)】A決定B的需求，B決定A的供給
    【2007年真題】
    房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。 （ ）
    【答案】×
    【解析】空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，主要是開發(fā)商和存量房的所有者
    【典型例題】
    房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（ ）
    【答案】√
    【解析】空間市場(chǎng)供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。
    1.4 均衡狀況
    均衡狀況的特點(diǎn)
    租金和價(jià)格都不發(fā)生變化
    價(jià)格與重置成本相同
    新增量和滅失量相等
    房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變
    實(shí)質(zhì)
    這種均衡狀況事實(shí)上不存在
    但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)