第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能
1．房地產(chǎn)市場的特性（6特性）
市場供給的壟斷性
市場需求的廣泛性和多樣性
市場交易的復雜性
市場價格與位置密切相關
存在廣泛的經(jīng)濟外部性
市場信息不對稱性
【重點難點】經(jīng)濟外部性
正外部性
經(jīng)濟行為活動使他人受益，而受益者無須花代價（基礎設施建設）
負外部性
經(jīng)濟行為個體的動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本（建造紙廠使周圍房價下降）
【重點難點】市場信息的不對稱性
概念
指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的
一般情況
房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害
解決信息不對稱的途徑
發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務－提高專業(yè)水平
政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作－提高高層透明度
2．房地產(chǎn)市場的功能（五方面）
配置存量房地產(chǎn)資源和利益
顯示房地產(chǎn)市場需求變化
指導供給以適應需求變化
指導政府制定科學的土地供給計劃
引導需求適應供給條件的變化
【要點】配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求
【重點】引起需求增加或減少的原因
未來預期收益變化
政府稅收政策的影響
收入水平變化或消費品味變化
原用于其他方面資金的介入
土地供給的變化
【重點】供給如何適應需求
新建或改變用途
可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（房價高了，租房的需求就大了）
【2005年真題】
如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）
A．減少
B．增加
C．不變
D．同步遞減
【答案】B
【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。售價太高，對出租住宅的需求就會增加。
1．房地產(chǎn)市場的特性（6特性）
市場供給的壟斷性
市場需求的廣泛性和多樣性
市場交易的復雜性
市場價格與位置密切相關
存在廣泛的經(jīng)濟外部性
市場信息不對稱性
【重點難點】經(jīng)濟外部性
正外部性
經(jīng)濟行為活動使他人受益，而受益者無須花代價（基礎設施建設）
負外部性
經(jīng)濟行為個體的動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本（建造紙廠使周圍房價下降）
【重點難點】市場信息的不對稱性
概念
指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的
一般情況
房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害
解決信息不對稱的途徑
發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務－提高專業(yè)水平
政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作－提高高層透明度
2．房地產(chǎn)市場的功能（五方面）
配置存量房地產(chǎn)資源和利益
顯示房地產(chǎn)市場需求變化
指導供給以適應需求變化
指導政府制定科學的土地供給計劃
引導需求適應供給條件的變化
【要點】配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求
【重點】引起需求增加或減少的原因
未來預期收益變化
政府稅收政策的影響
收入水平變化或消費品味變化
原用于其他方面資金的介入
土地供給的變化
【重點】供給如何適應需求
新建或改變用途
可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（房價高了，租房的需求就大了）
【2005年真題】
如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）
A．減少
B．增加
C．不變
D．同步遞減
【答案】B
【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。售價太高，對出租住宅的需求就會增加。