第三節(jié) 房地產投資的風險
1.風險的相關概念
概念
風險是未來獲得預期收益可能性的大小
風險的度量
標準差－標準差越小，風險越小標準差與期望值之比－越大風險越大
三個概念
風險收益－實際收益超出預期收益
風險損失－實際收益低于預期收益
風險報酬－實際收益超出預期收益的部分
風險決策（情況不確定，但發(fā)生的概率確定）
決策準則是期望收益
一般使用決策樹法或決策表法
不確定性的決策方法（情況及發(fā)生的概率均不確定）
小中取大法－悲觀看法
大中取大法－樂觀看法
最小后悔值法
房地產投資風險的方面（四方面）
投入資金的安全性
期望收益的可靠性
投資項目的變現性
資產管理的復雜性
風險的分類
系統(tǒng)風險－對市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法控制
個別風險－僅對市場內個別項目產生影響，投資者可以控制
【2005年真題】
甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50% ，預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50% ，甲 .乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（ ）
A．甲物業(yè)投資風險大
B．乙物業(yè)投資風險大
C．甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同
D．無法判斷
【答案】C
【解析】比較收益的期望值
甲收益的期望值＝1100×50%+900×50%=1000
乙收益的期望值＝1200×50％＋800×50％＝1000
1.風險的相關概念
概念
風險是未來獲得預期收益可能性的大小
風險的度量
標準差－標準差越小，風險越小標準差與期望值之比－越大風險越大
三個概念
風險收益－實際收益超出預期收益
風險損失－實際收益低于預期收益
風險報酬－實際收益超出預期收益的部分
風險決策（情況不確定，但發(fā)生的概率確定）
決策準則是期望收益
一般使用決策樹法或決策表法
不確定性的決策方法（情況及發(fā)生的概率均不確定）
小中取大法－悲觀看法
大中取大法－樂觀看法
最小后悔值法
房地產投資風險的方面（四方面）
投入資金的安全性
期望收益的可靠性
投資項目的變現性
資產管理的復雜性
風險的分類
系統(tǒng)風險－對市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法控制
個別風險－僅對市場內個別項目產生影響，投資者可以控制
【2005年真題】
甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50% ，預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50% ，甲 .乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（ ）
A．甲物業(yè)投資風險大
B．乙物業(yè)投資風險大
C．甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同
D．無法判斷
【答案】C
【解析】比較收益的期望值
甲收益的期望值＝1100×50%+900×50%=1000
乙收益的期望值＝1200×50％＋800×50％＝1000