4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法
4.1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（3+2）
包干制（三項(xiàng)）
物業(yè)服務(wù)成本
法定稅費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
酬金制（兩項(xiàng)）
物業(yè)服務(wù)支出
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
物業(yè)服務(wù)成本或支出
構(gòu)成（九項(xiàng)）
管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用
清潔衛(wèi)生費(fèi)用
綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用
秩序維護(hù)費(fèi)用
辦公費(fèi)用
物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用
重要規(guī)定
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通地專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或成本中
如電梯的日常維護(hù)費(fèi)用可列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，但更換電梯的費(fèi)用要從專項(xiàng)維修資金中支出
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的信息公開(kāi)
酬金制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有
物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算
每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況
業(yè)主大會(huì)提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)答復(fù)
包干制
一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)
【2009年真題】
實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)成本
B．法定稅費(fèi)
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
【答案】C
【解析】包干制的不包括酬金。
【2008年真題】－綜合分析題
如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ）
A．物業(yè)公司人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)
B．物業(yè)公司管理人員的獎(jiǎng)金
C．物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用
D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用
【答案】D
【解析】D屬于專項(xiàng)住宅專項(xiàng)維修資金。
4.1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（3+2）
包干制（三項(xiàng)）
物業(yè)服務(wù)成本
法定稅費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
酬金制（兩項(xiàng)）
物業(yè)服務(wù)支出
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
物業(yè)服務(wù)成本或支出
構(gòu)成（九項(xiàng)）
管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用
清潔衛(wèi)生費(fèi)用
綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用
秩序維護(hù)費(fèi)用
辦公費(fèi)用
物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用
重要規(guī)定
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通地專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或成本中
如電梯的日常維護(hù)費(fèi)用可列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，但更換電梯的費(fèi)用要從專項(xiàng)維修資金中支出
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的信息公開(kāi)
酬金制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有
物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算
每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況
業(yè)主大會(huì)提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)答復(fù)
包干制
一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)
【2009年真題】
實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)成本
B．法定稅費(fèi)
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
【答案】C
【解析】包干制的不包括酬金。
【2008年真題】－綜合分析題
如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ）
A．物業(yè)公司人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)
B．物業(yè)公司管理人員的獎(jiǎng)金
C．物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用
D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用
【答案】D
【解析】D屬于專項(xiàng)住宅專項(xiàng)維修資金。