【2009年真題】綜合分析題
下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為（ ）。
A．商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效
B．在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C．李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓
D．商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案
【答案】BD
【解析】A要求備案，但備案不是生效的條件。C是嚴格禁止的。
【2008年真題】
商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由（ ）辦理。
A．房地產(chǎn)開發(fā)商
B．房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)
C．商品房預(yù)購人
D．房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房預(yù)購人共同
【答案】A
【解析】應(yīng)由預(yù)售人即開發(fā)商去備案。
【2006年真題】
商品房預(yù)售合同由商品房預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)。 （ ）
【答案】 √
5. 商品房現(xiàn)售的條件
開發(fā)企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書
取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
已通過竣工驗收（與預(yù)售的最重要區(qū)別）
拆遷安置已經(jīng)落實
供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實
6. 商品房銷售代理
概念
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式
特點
必須簽訂委托合同
房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費用
中介機構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格條件
【2009年真題】
房地產(chǎn)中介機構(gòu)受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。（ ）
【答案】對
7. 商品房銷售中禁止的行為
開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人（一樓多賣）
開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房
不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用
商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售
禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓
實行實名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案
下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為（ ）。
A．商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效
B．在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C．李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓
D．商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案
【答案】BD
【解析】A要求備案，但備案不是生效的條件。C是嚴格禁止的。
【2008年真題】
商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由（ ）辦理。
A．房地產(chǎn)開發(fā)商
B．房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)
C．商品房預(yù)購人
D．房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房預(yù)購人共同
【答案】A
【解析】應(yīng)由預(yù)售人即開發(fā)商去備案。
【2006年真題】
商品房預(yù)售合同由商品房預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)。 （ ）
【答案】 √
5. 商品房現(xiàn)售的條件
開發(fā)企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書
取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
已通過竣工驗收（與預(yù)售的最重要區(qū)別）
拆遷安置已經(jīng)落實
供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實
6. 商品房銷售代理
概念
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式
特點
必須簽訂委托合同
房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費用
中介機構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格條件
【2009年真題】
房地產(chǎn)中介機構(gòu)受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。（ ）
【答案】對
7. 商品房銷售中禁止的行為
開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人（一樓多賣）
開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房
不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用
商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售
禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓
實行實名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案