4. 對不按期開發(fā)的房地產開發(fā)項目的處理原則
一般處理規(guī)定
出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權
期限的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算
動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設單位進行實質性投入的日期
在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動
如稍作啟動即停工無期，不應算作開工
不征收土地閑置費的三種情況（記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯就不視為閑置）
因不要抗力造成開工延期
因政府或政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的
因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的
5. 房地產開發(fā)項目質量責任制度
5.1 房地產開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的項目承擔質量責任
房地產開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的項目承擔質量責任
勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔相應的責任
開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關系，出現(xiàn)問題應由開發(fā)商與責任單位協(xié)調解決
消費是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應由商店對消費者承擔質量責任
【2009年真題】
無論質量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產開發(fā)公司都應對其開發(fā)的房地產項目對購房者承擔責任。 （ ）
【答案】√
5.2 對質量不合格的房地產項目的處理方式
一般規(guī)定
房屋竣工后，必須經驗收合格后方可交付使用
商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗
經核驗確屬主體質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任（注意一定是主體有質量問題）
消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式
注意的問題
一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內，至于房屋所有權證書是否辦理無直接關系
二是必須確屬主體結構質量不合格，一般性質量問題可保修，不能退房
三是必須向工程質量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質量監(jiān)督部門的結論為依據(jù)
四是給購房人造成損失應當合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失
【2009年真題】
因房屋質量問題應給予購房者賠償?shù)模康禺a開發(fā)公司只賠償直接損失。（ ）
【答案】√
【解析】只賠償直接損失，不賠間接損失。
【2007年真題】
已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。
【答案】X
【解析】質量不合格的情況下，要求退房的時間上在辦理了交付使用手續(xù)之后的合理的使用年限內，房屋所有權證書是否辦理無關系。
6. 項目手冊制度－政府對開發(fā)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控
概念
是指房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產開發(fā)主管部門備案
是政府行業(yè)管理部門對房地產開發(fā)企業(yè)是否按照有關法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進行開發(fā)建設而建立的一項動態(tài)管理制度
目的
主要是為了在項目實施過程中對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動進行監(jiān)控，保護消費者的合法權益
政府監(jiān)控的主要內容
開發(fā)商是否按申請預售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設
預售款項是否按期投入
拆遷安置是滯按要求進行
工程項目是否發(fā)生變化
一般處理規(guī)定
出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權
期限的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算
動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設單位進行實質性投入的日期
在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動
如稍作啟動即停工無期，不應算作開工
不征收土地閑置費的三種情況（記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯就不視為閑置）
因不要抗力造成開工延期
因政府或政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的
因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的
5. 房地產開發(fā)項目質量責任制度
5.1 房地產開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的項目承擔質量責任
房地產開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的項目承擔質量責任
勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔相應的責任
開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關系，出現(xiàn)問題應由開發(fā)商與責任單位協(xié)調解決
消費是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應由商店對消費者承擔質量責任
【2009年真題】
無論質量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產開發(fā)公司都應對其開發(fā)的房地產項目對購房者承擔責任。 （ ）
【答案】√
5.2 對質量不合格的房地產項目的處理方式
一般規(guī)定
房屋竣工后，必須經驗收合格后方可交付使用
商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗
經核驗確屬主體質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任（注意一定是主體有質量問題）
消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式
注意的問題
一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內，至于房屋所有權證書是否辦理無直接關系
二是必須確屬主體結構質量不合格，一般性質量問題可保修，不能退房
三是必須向工程質量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質量監(jiān)督部門的結論為依據(jù)
四是給購房人造成損失應當合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失
【2009年真題】
因房屋質量問題應給予購房者賠償?shù)模康禺a開發(fā)公司只賠償直接損失。（ ）
【答案】√
【解析】只賠償直接損失，不賠間接損失。
【2007年真題】
已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。
【答案】X
【解析】質量不合格的情況下，要求退房的時間上在辦理了交付使用手續(xù)之后的合理的使用年限內，房屋所有權證書是否辦理無關系。
6. 項目手冊制度－政府對開發(fā)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控
概念
是指房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產開發(fā)主管部門備案
是政府行業(yè)管理部門對房地產開發(fā)企業(yè)是否按照有關法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進行開發(fā)建設而建立的一項動態(tài)管理制度
目的
主要是為了在項目實施過程中對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動進行監(jiān)控，保護消費者的合法權益
政府監(jiān)控的主要內容
開發(fā)商是否按申請預售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設
預售款項是否按期投入
拆遷安置是滯按要求進行
工程項目是否發(fā)生變化