第三節(jié) 城市房屋拆遷估價
1．城市房屋拆遷估價的概念
概念
城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估
相關規(guī)定
拆遷估價的標準是被拆遷房屋的公開市場價值，不考試房屋租賃、抵押、查封等因素影響
拆遷房屋的價格中不包含搬遷補助、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費
裝修裝飾的補償金額，由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定
2．拆遷估價機構和人員
市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構供拆遷當事人選擇
拆遷估價機構的確定應當公開、透明，方式有
被拆遷人投票
拆遷當事人抽簽
采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致共同接受的方式
估價機構不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務
估價報告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字
估價機構與估價人員與拆遷當事人有利害關系的應當回避
3.拆遷估價實務
估價目的
為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其市場價格
估價時點
為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
分期分段實施的，為當期（段）房屋拆遷實施之日
估價方法
一般應當采用市場比較法，采用其它方法的在報告中說明原因
實地查勘
實地查勘記錄要估價人員、拆遷人、被拆遷人三方簽字認可
因被拆遷人原因不能進行實地查勘，或被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人或估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出說明
技術協(xié)調(diào)
同一拆遷許可證范圍內(nèi)的房屋原則上由一家估價機構評估
需要由兩家或兩家以上估價機構評估的，機構之間應當就估價依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準
計價貨幣
人民幣，精確到元
對房屋性質(zhì)、面積認定的規(guī)定
性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準
當事人對拆遷在性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結果進行評估
對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致時的處理
應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認
對房屋面積不能協(xié)商一致的
可以向《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機構申請鑒定
沒有鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算
具體規(guī)定由市縣規(guī)劃部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法
1．城市房屋拆遷估價的概念
概念
城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估
相關規(guī)定
拆遷估價的標準是被拆遷房屋的公開市場價值，不考試房屋租賃、抵押、查封等因素影響
拆遷房屋的價格中不包含搬遷補助、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費
裝修裝飾的補償金額，由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定
2．拆遷估價機構和人員
市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構供拆遷當事人選擇
拆遷估價機構的確定應當公開、透明，方式有
被拆遷人投票
拆遷當事人抽簽
采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致共同接受的方式
估價機構不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務
估價報告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字
估價機構與估價人員與拆遷當事人有利害關系的應當回避
3.拆遷估價實務
估價目的
為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其市場價格
估價時點
為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
分期分段實施的，為當期（段）房屋拆遷實施之日
估價方法
一般應當采用市場比較法，采用其它方法的在報告中說明原因
實地查勘
實地查勘記錄要估價人員、拆遷人、被拆遷人三方簽字認可
因被拆遷人原因不能進行實地查勘，或被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人或估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出說明
技術協(xié)調(diào)
同一拆遷許可證范圍內(nèi)的房屋原則上由一家估價機構評估
需要由兩家或兩家以上估價機構評估的，機構之間應當就估價依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準
計價貨幣
人民幣，精確到元
對房屋性質(zhì)、面積認定的規(guī)定
性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準
當事人對拆遷在性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結果進行評估
對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致時的處理
應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認
對房屋面積不能協(xié)商一致的
可以向《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機構申請鑒定
沒有鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算
具體規(guī)定由市縣規(guī)劃部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法