一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì)造成許多問(wèn)題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報(bào)道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20％，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開(kāi)通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復(fù)。
導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營(yíng)時(shí)的節(jié)約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節(jié)省性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過(guò)程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門(mén)通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中起到應(yīng)有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒(méi)樹(shù)立起來(lái)，在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶(hù)這樣、那樣，只關(guān)心收錢(qián)、不高興辦事，客戶(hù)稍有意見(jiàn)就對(duì)人家上綱上線(xiàn)。第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果）才是物業(yè)設(shè)備管理的高工作目標(biāo)。另外，國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國(guó)內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無(wú)論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢(shì)。以智能建筑為例，雖然去年10月國(guó)家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。
各種自控、網(wǎng)絡(luò)及通訊、視頻設(shè)備等進(jìn)入物業(yè)設(shè)備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨(dú)立性越來(lái)越突出，因而國(guó)外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來(lái)，將其視為新興行業(yè)，將其稱(chēng)之為物業(yè)設(shè)施管理（Facility Mangagement稱(chēng)為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。認(rèn)為這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿(mǎn)足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì)提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場(chǎng)管理上升到經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，主要工作目標(biāo)從維持保養(yǎng)上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的優(yōu)化，管理的著眼點(diǎn)從發(fā)生問(wèn)題的設(shè)備到全部固定資產(chǎn)，管理對(duì)象的時(shí)間從當(dāng)前擴(kuò)大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來(lái)的更新設(shè)施，管理所需的知識(shí)與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設(shè)備相關(guān)延展到與建筑、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔(dān)FM工作的部門(mén)也從單一的設(shè)施運(yùn)行維護(hù)部門(mén)發(fā)展到需由多部門(mén)交叉、協(xié)調(diào)，進(jìn)行復(fù)合管理。
二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的LCC分析
現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開(kāi)始就應(yīng)考慮今后物業(yè)管理的需要。價(jià)值工程中有一個(gè)LCC（Life CycleCost）的概念。所謂 LCC，即“壽命周期成本”，是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢整個(gè)壽命周期所需費(fèi)用的總和，大體上包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)費(fèi)用、日常運(yùn)行及維護(hù)管理費(fèi)用和廢棄處置費(fèi)用三個(gè)部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設(shè)備購(gòu)置和使用費(fèi)用。
從上述說(shuō)明可以理解，設(shè)備的總費(fèi)用（即LCC費(fèi)用）是在整個(gè)壽命周期內(nèi)按時(shí)間序列產(chǎn)生的的費(fèi)用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項(xiàng)費(fèi)用累加就得到投資初期時(shí)的可比LCC值。
將LCC值除以系統(tǒng)或設(shè)備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營(yíng)運(yùn)成本，稱(chēng)為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效益越高。物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，大限度地降低EU－AC。
如何降低EUAC？
一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用EUAC低者；
二是在設(shè)備營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強(qiáng)管理，使設(shè)備日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用降低、并延長(zhǎng)壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。
我們提倡物業(yè)設(shè)備與設(shè)施設(shè)計(jì)人員不應(yīng)只考慮到第投資，更要為降低和控制設(shè)備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著想，終使物業(yè)各方受益，這便是運(yùn)用LCC概念進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的意義。
理解和掌握LCC理論，對(duì)工程技術(shù)和管理人員都會(huì)帶來(lái)管理和設(shè)計(jì)觀念上有益的轉(zhuǎn)變：
1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的
在設(shè)計(jì)階段，各項(xiàng)設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機(jī)組、鍋爐、冷凍機(jī)、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)及末端裝置組成，能耗也由各個(gè)組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)備集成在一起，各項(xiàng)設(shè)備間還有一個(gè)相互協(xié)調(diào)、匹配的問(wèn)題。所以，在各項(xiàng)設(shè)備選型過(guò)程中，既要注意設(shè)備在單機(jī)滿(mǎn)負(fù)荷下的能效比，也要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負(fù)荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨(dú)運(yùn)行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線(xiàn)的交點(diǎn)是否處于高效區(qū)；既要考察新機(jī)組的能效比，也要考察機(jī)組在使用過(guò)程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計(jì)負(fù)荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。
兩者，系統(tǒng)的范圍也會(huì)隨智能化水平的提高得到擴(kuò)大，水、暖、電、訊等各自可獨(dú)立成為系統(tǒng)，但它們?cè)谥悄芑飿I(yè)中被集成了一個(gè)更大的系統(tǒng)，各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動(dòng)的效率如何也影響著各個(gè)小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。
在設(shè)計(jì)時(shí)注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)形式等等。各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)有時(shí)本身也要擴(kuò)展以適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會(huì)派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實(shí)有效的節(jié)能措施，何時(shí)采用，應(yīng)結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。
2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹(shù)立投資回收期的觀念
采取節(jié)能措施和新技術(shù)通常引起投資的提高。通過(guò)比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時(shí)間內(nèi)所節(jié)省的運(yùn)行費(fèi)大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場(chǎng)合，就應(yīng)優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風(fēng)量風(fēng)機(jī)，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機(jī)器設(shè)備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類(lèi)高級(jí)設(shè)備提供切實(shí)可靠的售后服務(wù)。切忌斤斤計(jì)較初期投資，因?yàn)榇祟?lèi)設(shè)備通常不僅僅能降低營(yíng)運(yùn)成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿(mǎn)意將會(huì)成為珍貴的無(wú)形收益，也能降低EUAC。
3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來(lái)的
國(guó)外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不能以降低對(duì)用戶(hù)的服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。美國(guó)幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高，用戶(hù)對(duì)舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設(shè)備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設(shè)備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識(shí)到在能源消費(fèi)的終端投資1元錢(qián)用于節(jié)能，相當(dāng)于對(duì)能源開(kāi)發(fā)投資5－10元錢(qián)。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量能源和開(kāi)發(fā)資源所付出的環(huán)境代價(jià)。
提高能源利用效率，既依賴(lài)于技術(shù)的進(jìn)步，也要從設(shè)計(jì)和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風(fēng)量的同時(shí)設(shè)置熱回收裝置，并在新風(fēng)處理和熱回收過(guò)程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設(shè)備，把離心式制冷機(jī)能效比可以從舊機(jī)器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至 0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測(cè)溫度、濕度、室內(nèi)風(fēng)速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區(qū)域客戶(hù)要求的指標(biāo)控制光、熱環(huán)境等。
政府在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代習(xí)慣統(tǒng)計(jì)各生產(chǎn)部門(mén)的標(biāo)煤消耗，這對(duì)比較能源利用率大有啟發(fā)。我們?cè)谶M(jìn)行此項(xiàng)工作時(shí)，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為標(biāo)煤消耗進(jìn)行比較。同時(shí)，還要綜合考慮當(dāng)?shù)啬茉磧r(jià)格和價(jià)格變化趨勢(shì)、當(dāng)?shù)啬茉唇Y(jié)構(gòu)、各種設(shè)備自動(dòng)化水平高低、設(shè)備的使用壽命以及初投資回收期長(zhǎng)短等多種因素。
一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì)造成許多問(wèn)題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報(bào)道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20％，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開(kāi)通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復(fù)。
導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營(yíng)時(shí)的節(jié)約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節(jié)省性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過(guò)程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門(mén)通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中起到應(yīng)有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒(méi)樹(shù)立起來(lái)，在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶(hù)這樣、那樣，只關(guān)心收錢(qián)、不高興辦事，客戶(hù)稍有意見(jiàn)就對(duì)人家上綱上線(xiàn)。第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果）才是物業(yè)設(shè)備管理的高工作目標(biāo)。另外，國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國(guó)內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無(wú)論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢(shì)。以智能建筑為例，雖然去年10月國(guó)家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。
各種自控、網(wǎng)絡(luò)及通訊、視頻設(shè)備等進(jìn)入物業(yè)設(shè)備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨(dú)立性越來(lái)越突出，因而國(guó)外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來(lái)，將其視為新興行業(yè)，將其稱(chēng)之為物業(yè)設(shè)施管理（Facility Mangagement稱(chēng)為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。認(rèn)為這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿(mǎn)足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì)提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場(chǎng)管理上升到經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，主要工作目標(biāo)從維持保養(yǎng)上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的優(yōu)化，管理的著眼點(diǎn)從發(fā)生問(wèn)題的設(shè)備到全部固定資產(chǎn)，管理對(duì)象的時(shí)間從當(dāng)前擴(kuò)大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來(lái)的更新設(shè)施，管理所需的知識(shí)與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設(shè)備相關(guān)延展到與建筑、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔(dān)FM工作的部門(mén)也從單一的設(shè)施運(yùn)行維護(hù)部門(mén)發(fā)展到需由多部門(mén)交叉、協(xié)調(diào)，進(jìn)行復(fù)合管理。
二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的LCC分析
現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開(kāi)始就應(yīng)考慮今后物業(yè)管理的需要。價(jià)值工程中有一個(gè)LCC（Life CycleCost）的概念。所謂 LCC，即“壽命周期成本”，是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢整個(gè)壽命周期所需費(fèi)用的總和，大體上包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)費(fèi)用、日常運(yùn)行及維護(hù)管理費(fèi)用和廢棄處置費(fèi)用三個(gè)部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設(shè)備購(gòu)置和使用費(fèi)用。
從上述說(shuō)明可以理解，設(shè)備的總費(fèi)用（即LCC費(fèi)用）是在整個(gè)壽命周期內(nèi)按時(shí)間序列產(chǎn)生的的費(fèi)用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項(xiàng)費(fèi)用累加就得到投資初期時(shí)的可比LCC值。
將LCC值除以系統(tǒng)或設(shè)備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營(yíng)運(yùn)成本，稱(chēng)為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效益越高。物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，大限度地降低EU－AC。
如何降低EUAC？
一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用EUAC低者；
二是在設(shè)備營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強(qiáng)管理，使設(shè)備日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用降低、并延長(zhǎng)壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。
我們提倡物業(yè)設(shè)備與設(shè)施設(shè)計(jì)人員不應(yīng)只考慮到第投資，更要為降低和控制設(shè)備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著想，終使物業(yè)各方受益，這便是運(yùn)用LCC概念進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的意義。
理解和掌握LCC理論，對(duì)工程技術(shù)和管理人員都會(huì)帶來(lái)管理和設(shè)計(jì)觀念上有益的轉(zhuǎn)變：
1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的
在設(shè)計(jì)階段，各項(xiàng)設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機(jī)組、鍋爐、冷凍機(jī)、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)及末端裝置組成，能耗也由各個(gè)組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)備集成在一起，各項(xiàng)設(shè)備間還有一個(gè)相互協(xié)調(diào)、匹配的問(wèn)題。所以，在各項(xiàng)設(shè)備選型過(guò)程中，既要注意設(shè)備在單機(jī)滿(mǎn)負(fù)荷下的能效比，也要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負(fù)荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨(dú)運(yùn)行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線(xiàn)的交點(diǎn)是否處于高效區(qū)；既要考察新機(jī)組的能效比，也要考察機(jī)組在使用過(guò)程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計(jì)負(fù)荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。
兩者，系統(tǒng)的范圍也會(huì)隨智能化水平的提高得到擴(kuò)大，水、暖、電、訊等各自可獨(dú)立成為系統(tǒng)，但它們?cè)谥悄芑飿I(yè)中被集成了一個(gè)更大的系統(tǒng)，各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動(dòng)的效率如何也影響著各個(gè)小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。
在設(shè)計(jì)時(shí)注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)形式等等。各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)有時(shí)本身也要擴(kuò)展以適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會(huì)派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實(shí)有效的節(jié)能措施，何時(shí)采用，應(yīng)結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。
2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹(shù)立投資回收期的觀念
采取節(jié)能措施和新技術(shù)通常引起投資的提高。通過(guò)比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時(shí)間內(nèi)所節(jié)省的運(yùn)行費(fèi)大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場(chǎng)合，就應(yīng)優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風(fēng)量風(fēng)機(jī)，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機(jī)器設(shè)備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類(lèi)高級(jí)設(shè)備提供切實(shí)可靠的售后服務(wù)。切忌斤斤計(jì)較初期投資，因?yàn)榇祟?lèi)設(shè)備通常不僅僅能降低營(yíng)運(yùn)成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿(mǎn)意將會(huì)成為珍貴的無(wú)形收益，也能降低EUAC。
3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來(lái)的
國(guó)外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不能以降低對(duì)用戶(hù)的服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。美國(guó)幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高，用戶(hù)對(duì)舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設(shè)備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設(shè)備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識(shí)到在能源消費(fèi)的終端投資1元錢(qián)用于節(jié)能，相當(dāng)于對(duì)能源開(kāi)發(fā)投資5－10元錢(qián)。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量能源和開(kāi)發(fā)資源所付出的環(huán)境代價(jià)。
提高能源利用效率，既依賴(lài)于技術(shù)的進(jìn)步，也要從設(shè)計(jì)和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風(fēng)量的同時(shí)設(shè)置熱回收裝置，并在新風(fēng)處理和熱回收過(guò)程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設(shè)備，把離心式制冷機(jī)能效比可以從舊機(jī)器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至 0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測(cè)溫度、濕度、室內(nèi)風(fēng)速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區(qū)域客戶(hù)要求的指標(biāo)控制光、熱環(huán)境等。
政府在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代習(xí)慣統(tǒng)計(jì)各生產(chǎn)部門(mén)的標(biāo)煤消耗，這對(duì)比較能源利用率大有啟發(fā)。我們?cè)谶M(jìn)行此項(xiàng)工作時(shí)，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為標(biāo)煤消耗進(jìn)行比較。同時(shí)，還要綜合考慮當(dāng)?shù)啬茉磧r(jià)格和價(jià)格變化趨勢(shì)、當(dāng)?shù)啬茉唇Y(jié)構(gòu)、各種設(shè)備自動(dòng)化水平高低、設(shè)備的使用壽命以及初投資回收期長(zhǎng)短等多種因素。