成本逼近法估價的程序與方法
成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準
2、計算土地開發(fā)費用
開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費
首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。
分攤的基本原理：應(yīng)分攤費用=受益程度×設(shè)施總費用
3、稅費的計算
稅費有時跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計算投資利息
跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。
5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）
投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率
6、確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增殖收益率
7、計算、修正和確定估價結(jié)果
最重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。
成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準
2、計算土地開發(fā)費用
開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費
首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。
分攤的基本原理：應(yīng)分攤費用=受益程度×設(shè)施總費用
3、稅費的計算
稅費有時跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計算投資利息
跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。
5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）
投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率
6、確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增殖收益率
7、計算、修正和確定估價結(jié)果
最重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。