費用測算
(1)費用測算的依據(jù)
在測算費用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標準及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行全面、具體的測算。
(2)費用測算的內(nèi)容
測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。
1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護費用、機電設(shè)備日常運行維護費用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。
2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。
(3)費用測算的方法
1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進行預(yù)測，估算不可預(yù)見費用(一般按其他各項管理成本之和的2％一5％的比例進行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費標準，在此標準的基礎(chǔ)上根據(jù)投標策略進行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標底的投標報價。
如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18．5萬m2，當?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場參考價格在3．2—3．6元／m2之間。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規(guī)定低于成本價10％的報價將作為無效標處理。投標企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3．10元／m2，由于招標文件關(guān)于報價的要求和項目的高標準定位等因素，投標企業(yè)根據(jù)投標策略將投標報價確定為3．30元／m2。
2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進行招標時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標項目或小范圍的邀請招標與協(xié)議招標的項目中出現(xiàn)的，由招標方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標方的要求。
在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準確。
如建筑面積為4．5萬m2的某政府公益設(shè)施項目，其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2，計收物業(yè)管理服務(wù)費用的面積為4．2萬m2。招標方要求投標企業(yè)按不超過3元／m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價標準進行報價，租賃收入彌補物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，收費方式為包干制，投標方自主經(jīng)營、自負盈虧。投標企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬元／年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元／年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測，測算出該項目的盈虧平衡點為3．05元／m2，管理成本為128．1萬元／年，即投標企業(yè)在3元／m2的標準下有一定贏利的空間，根據(jù)投標策定該項目的報價為2．9元／m2。
(1)費用測算的依據(jù)
在測算費用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標準及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行全面、具體的測算。
(2)費用測算的內(nèi)容
測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。
1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護費用、機電設(shè)備日常運行維護費用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。
2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。
(3)費用測算的方法
1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進行預(yù)測，估算不可預(yù)見費用(一般按其他各項管理成本之和的2％一5％的比例進行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費標準，在此標準的基礎(chǔ)上根據(jù)投標策略進行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標底的投標報價。
如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18．5萬m2，當?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場參考價格在3．2—3．6元／m2之間。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規(guī)定低于成本價10％的報價將作為無效標處理。投標企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3．10元／m2，由于招標文件關(guān)于報價的要求和項目的高標準定位等因素，投標企業(yè)根據(jù)投標策略將投標報價確定為3．30元／m2。
2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進行招標時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標項目或小范圍的邀請招標與協(xié)議招標的項目中出現(xiàn)的，由招標方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標方的要求。
在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準確。
如建筑面積為4．5萬m2的某政府公益設(shè)施項目，其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2，計收物業(yè)管理服務(wù)費用的面積為4．2萬m2。招標方要求投標企業(yè)按不超過3元／m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價標準進行報價，租賃收入彌補物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，收費方式為包干制，投標方自主經(jīng)營、自負盈虧。投標企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬元／年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元／年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測，測算出該項目的盈虧平衡點為3．05元／m2，管理成本為128．1萬元／年，即投標企業(yè)在3元／m2的標準下有一定贏利的空間，根據(jù)投標策定該項目的報價為2．9元／m2。