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假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象和條件
（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象
假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則估價(jià)師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對估價(jià)結(jié)果的影響或者估價(jià)結(jié)果對它的依賴性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果的變化，類似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中的敏感性分析）。
（二）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件
在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值（以下簡稱開發(fā)完成后價(jià)值）。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的不確定性因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同樣是參加建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)，但通常不同的竟買者所愿意支付的價(jià)格彼此相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤），也有較大的難度。不過，當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃；③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也會(huì)更加困難。
（三）假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：
（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測算出自己能夠接受的價(jià)格，他的實(shí)際購置價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。
（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。在測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤時(shí)是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費(fèi)稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行；否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。
（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的費(fèi)用。在確定費(fèi)用時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本等費(fèi)稅在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。
假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象和條件
（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象
假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則估價(jià)師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對估價(jià)結(jié)果的影響或者估價(jià)結(jié)果對它的依賴性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果的變化，類似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中的敏感性分析）。
（二）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件
在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值（以下簡稱開發(fā)完成后價(jià)值）。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的不確定性因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同樣是參加建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)，但通常不同的竟買者所愿意支付的價(jià)格彼此相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤），也有較大的難度。不過，當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃；③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也會(huì)更加困難。
（三）假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：
（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測算出自己能夠接受的價(jià)格，他的實(shí)際購置價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。
（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。在測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤時(shí)是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費(fèi)稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行；否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。
（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的費(fèi)用。在確定費(fèi)用時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本等費(fèi)稅在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。