三、成本法適用的估價(jià)對象和條件
（一）成本法適用的估價(jià)對象
新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運(yùn)用；又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價(jià)。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。
在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重新建造的辦法來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法估價(jià)。
成本法一般適用于評估那些可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，例如評估某幢住宅樓中的某套住宅的價(jià)值，通常是先評估該整幢住宅樓平均每單位面積的價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價(jià)格，然后推算到“幢”的平均價(jià)格，再推算到“層”或“套”的平均價(jià)格。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某塊土地的價(jià)值，通常也與此類似。
成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格和折舊。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，這時(shí)采用成本法估價(jià)就無多大意義了。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來估價(jià)；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價(jià)。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。
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（二）成本法估價(jià)需要具備的條件
運(yùn)用成本法估價(jià)要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在長時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)退的市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：
首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素（例如利率上調(diào)）導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價(jià)格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價(jià)格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價(jià)格下降……。
顯而易見，如果不是在長時(shí)期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會等于成本加平均利潤。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。
盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：
（1）是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)。客觀成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。
（2）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費(fèi)那么多成本，但該商場也不會有那么高的價(jià)值。
（3）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價(jià)值。
成本法估價(jià)還要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識。
成本法測算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。
（一）成本法適用的估價(jià)對象
新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運(yùn)用；又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價(jià)。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。
在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重新建造的辦法來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法估價(jià)。
成本法一般適用于評估那些可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，例如評估某幢住宅樓中的某套住宅的價(jià)值，通常是先評估該整幢住宅樓平均每單位面積的價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價(jià)格，然后推算到“幢”的平均價(jià)格，再推算到“層”或“套”的平均價(jià)格。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某塊土地的價(jià)值，通常也與此類似。
成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格和折舊。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，這時(shí)采用成本法估價(jià)就無多大意義了。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來估價(jià)；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價(jià)。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。
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（二）成本法估價(jià)需要具備的條件
運(yùn)用成本法估價(jià)要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在長時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)退的市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：
首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素（例如利率上調(diào)）導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價(jià)格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價(jià)格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價(jià)格下降……。
顯而易見，如果不是在長時(shí)期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會等于成本加平均利潤。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。
盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：
（1）是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)。客觀成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。
（2）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費(fèi)那么多成本，但該商場也不會有那么高的價(jià)值。
（3）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價(jià)值。
成本法估價(jià)還要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識。
成本法測算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。