三、成本法適用的估價對象和條件
（一）成本法適用的估價對象
新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用；又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。
在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重新建造的辦法來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。
成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。當采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，例如評估某幢住宅樓中的某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓平均每單位面積的價值，然后在此基礎(chǔ)上進行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實際估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價格，然后推算到“幢”的平均價格，再推算到“層”或“套”的平均價格。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某塊土地的價值，通常也與此類似。
成本法估價比較費時費力，測算估價對象重新購建價格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價格和折舊。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時采用成本法估價就無多大意義了。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。
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（二）成本法估價需要具備的條件
運用成本法估價要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進退的市場），二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。其原理如下：
首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素（例如利率上調(diào)）導致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價格下降……。
顯而易見，如果不是在長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當求大于供時，房地產(chǎn)價格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當供大于求時，房地產(chǎn)價格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。
盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：
（1）是應采用客觀成本而不是實際成本。可將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。
（2）是應在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整?，F(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費那么多成本，但該商場也不會有那么高的價值。
（3）是應在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供大于求時，應在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；當供小于求時，應在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。
成本法估價還要求房地產(chǎn)估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。
成本法測算出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。
（一）成本法適用的估價對象
新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用；又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。
在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重新建造的辦法來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。
成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。當采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，例如評估某幢住宅樓中的某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓平均每單位面積的價值，然后在此基礎(chǔ)上進行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實際估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價格，然后推算到“幢”的平均價格，再推算到“層”或“套”的平均價格。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某塊土地的價值，通常也與此類似。
成本法估價比較費時費力，測算估價對象重新購建價格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價格和折舊。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時采用成本法估價就無多大意義了。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。
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（二）成本法估價需要具備的條件
運用成本法估價要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進退的市場），二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。其原理如下：
首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素（例如利率上調(diào)）導致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價格下降……。
顯而易見，如果不是在長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當求大于供時，房地產(chǎn)價格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當供大于求時，房地產(chǎn)價格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。
盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：
（1）是應采用客觀成本而不是實際成本。可將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。
（2）是應在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整?，F(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費那么多成本，但該商場也不會有那么高的價值。
（3）是應在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供大于求時，應在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；當供小于求時，應在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。
成本法估價還要求房地產(chǎn)估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。
成本法測算出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。