2011房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識講解:影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素(2)

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稅收政策
    新開征、暫停征收、恢復(fù)征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收),提高或者降低房地產(chǎn)稅收的稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等,會對房地產(chǎn)價格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據(jù)、稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響,首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。可把房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。
    (一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收
    房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收,例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(從2000年起暫停征收)。一般地說,增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,從而會推動房地產(chǎn)價格上升;相反,減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,會使房地產(chǎn)價格下降。
    但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降,還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場,則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者,從而會使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降,主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是買方市場,則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”,難以使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。
    (二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收,例如土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(可視同稅金)、所得稅(企業(yè)所得稅或個人所得稅)、印花稅??疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價格的影響,首先需要把它們區(qū)分為向賣方征收的稅收和向買方征收的稅收。上述稅收中,土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅是向賣方征收的稅收,契稅是向買方征收的稅收。一般地說,增加賣方的稅收,比如開征土地增值稅、消費(fèi)稅(目前對房地產(chǎn)沒有征收消費(fèi)稅,但假如像對煙、酒、化妝品、小轎車等類消費(fèi)品那樣對高檔公寓、別墅征收消費(fèi)稅),會使房地產(chǎn)價格上升;反之,減少賣方的稅收,比如減免營業(yè)稅,會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收,比如提高契稅稅率,會抑制房地產(chǎn)需求,從而會使房地產(chǎn)價格下降;反之,減免契稅,會刺激房地產(chǎn)需求,從而會使房地產(chǎn)價格上升。
    增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降,同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場,則增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方,從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加,難以使房地產(chǎn)價格下降。如果是買方市場,則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”,難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。