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權(quán)益因素
擁有一宗房地產(chǎn)，實際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自于建筑技術(shù)（包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能）及擁有者的經(jīng)濟實力，還有除此之外的限制（以下均是指這類限制）。因為房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。
一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。進行房地產(chǎn)估價，應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。
（一）權(quán)利狀況
土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，例如擁有的是所有權(quán)，還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。拿地役權(quán)來說，對于供役地而言（在地役權(quán)關(guān)系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地；為他人土地的便利而供使用的土地為供役地），是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。
以共有的房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。
此外，權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值也有很大的影響。例如，地下礦藏、埋藏物等是否自動地歸屬于土地擁有者，世界上各個國家和地區(qū)的規(guī)定不一。在中國內(nèi)地，雖然境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可以通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營，但取得的土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。例如，《民法通則》第七十九條規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有?！薄冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條規(guī)定：“國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。”在中國臺灣地區(qū)，地下礦藏與土地也是分開的，其“土地法”第十五條規(guī)定：“附著于土地之礦，不因土地所有權(quán)之取得而成為私有?！痹跉W洲許多國家，地下資源的所有權(quán)與土地所有權(quán)也是分開的，規(guī)定地下資源屬于國家，地主開采地下資源要先向政府購買或?qū)⒊鍪鄣氖杖肱c政府分成。在加拿大，地下礦藏在有些省，如安大略、魁北克和阿爾伯塔，成為單獨的產(chǎn)權(quán)，不再自動地附屬于土地。
美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與上述國家和地區(qū)不同。在美國，土地所有者同時也擁有地下的一切財富，因此，地主可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨出售給別人。從地下資源的有效利用看，美國的制度有一定的合理性。首先，因為每個擁有土地的人都會關(guān)心自己的土地下面可能有些什么寶藏，他會自己花錢請地質(zhì)學(xué)家來考察，有點眉目之后他會請勘探隊來鉆探。一旦有所發(fā)現(xiàn)，他的土地價格立刻成倍地上升，否則他的投資將受到損失，他只能自認倒霉。這就從經(jīng)濟上鼓勵了資源的發(fā)現(xiàn)，不用政府去費心。其次，礦藏的采收率（采集到的礦石占儲量的比例）成為地主自己關(guān)心的事，他必定會在經(jīng)濟合理的范圍內(nèi)盡量將地下資源采集上來，不會發(fā)生掠奪性開采。最后，私人擁有地下資源，使他有全權(quán)選擇資源的利用方式，包括將土地與資源一起出售，與開采專營企業(yè)聯(lián)營，出租開采權(quán)對資源開采所得分成并監(jiān)督資源的合理利用，或放置等待市場價格更高時再進行開采等。他選擇的方案對全社會而言同時一定也是代價較小而產(chǎn)出的價值的方案。但美國的制度容易引起貧富懸殊，誘使一些人陷入風(fēng)險和破產(chǎn)。選擇不同的規(guī)定各有其理由，區(qū)別在于有的更著重效率，有的更著重公平。
（二）使用管制
世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。
就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。
容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例（如1/3）補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。
3．現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。（2001年試題）
A．建筑技術(shù)
B．土地權(quán)利設(shè)置
C．相鄰關(guān)系
D．土地使用管制
答案：D
4．下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。（2006年試題）
A．建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B．取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C．某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0
D．甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為已土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
答案：ACE
（三）相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。
一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人提供必要的便利，包括：①應(yīng)當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利；②對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當提供必要的便利；③對相鄰權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的，應(yīng)當提供必要的便利。另一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。
權(quán)益因素
擁有一宗房地產(chǎn)，實際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自于建筑技術(shù)（包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能）及擁有者的經(jīng)濟實力，還有除此之外的限制（以下均是指這類限制）。因為房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。
一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。進行房地產(chǎn)估價，應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。
（一）權(quán)利狀況
土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，例如擁有的是所有權(quán)，還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。拿地役權(quán)來說，對于供役地而言（在地役權(quán)關(guān)系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地；為他人土地的便利而供使用的土地為供役地），是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。
以共有的房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。
此外，權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值也有很大的影響。例如，地下礦藏、埋藏物等是否自動地歸屬于土地擁有者，世界上各個國家和地區(qū)的規(guī)定不一。在中國內(nèi)地，雖然境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可以通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營，但取得的土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。例如，《民法通則》第七十九條規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有?！薄冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條規(guī)定：“國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。”在中國臺灣地區(qū)，地下礦藏與土地也是分開的，其“土地法”第十五條規(guī)定：“附著于土地之礦，不因土地所有權(quán)之取得而成為私有?！痹跉W洲許多國家，地下資源的所有權(quán)與土地所有權(quán)也是分開的，規(guī)定地下資源屬于國家，地主開采地下資源要先向政府購買或?qū)⒊鍪鄣氖杖肱c政府分成。在加拿大，地下礦藏在有些省，如安大略、魁北克和阿爾伯塔，成為單獨的產(chǎn)權(quán)，不再自動地附屬于土地。
美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與上述國家和地區(qū)不同。在美國，土地所有者同時也擁有地下的一切財富，因此，地主可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨出售給別人。從地下資源的有效利用看，美國的制度有一定的合理性。首先，因為每個擁有土地的人都會關(guān)心自己的土地下面可能有些什么寶藏，他會自己花錢請地質(zhì)學(xué)家來考察，有點眉目之后他會請勘探隊來鉆探。一旦有所發(fā)現(xiàn)，他的土地價格立刻成倍地上升，否則他的投資將受到損失，他只能自認倒霉。這就從經(jīng)濟上鼓勵了資源的發(fā)現(xiàn)，不用政府去費心。其次，礦藏的采收率（采集到的礦石占儲量的比例）成為地主自己關(guān)心的事，他必定會在經(jīng)濟合理的范圍內(nèi)盡量將地下資源采集上來，不會發(fā)生掠奪性開采。最后，私人擁有地下資源，使他有全權(quán)選擇資源的利用方式，包括將土地與資源一起出售，與開采專營企業(yè)聯(lián)營，出租開采權(quán)對資源開采所得分成并監(jiān)督資源的合理利用，或放置等待市場價格更高時再進行開采等。他選擇的方案對全社會而言同時一定也是代價較小而產(chǎn)出的價值的方案。但美國的制度容易引起貧富懸殊，誘使一些人陷入風(fēng)險和破產(chǎn)。選擇不同的規(guī)定各有其理由，區(qū)別在于有的更著重效率，有的更著重公平。
（二）使用管制
世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。
就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。
容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例（如1/3）補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。
3．現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。（2001年試題）
A．建筑技術(shù)
B．土地權(quán)利設(shè)置
C．相鄰關(guān)系
D．土地使用管制
答案：D
4．下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。（2006年試題）
A．建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B．取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C．某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0
D．甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為已土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
答案：ACE
（三）相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。
一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人提供必要的便利，包括：①應(yīng)當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利；②對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當提供必要的便利；③對相鄰權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的，應(yīng)當提供必要的便利。另一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。