房地產估價技術報告應包括的內容有：
（1）實物狀況分析（規(guī)范中為個別因素分析，還包括權益分析）；
（2）區(qū)位狀況分析（區(qū)域分析）；
（3）市場背景分析；
（4）使用分析；
（5）估價方法選用；
（6）估價測算過程；
（7）估價結果確定。
對其分述如下：
1.實物狀況分析
實物狀況（或個別因素）分析就是要詳細分析、說明估價對象的實物狀況。主要包括估價對象具體位置、估價范圍、權屬狀況、用途、面積、建筑結構及建成年代、裝修狀況等。
2.區(qū)位狀況分析
區(qū)位狀況分析就是要詳細說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。通過區(qū)域范圍、街路配置、交通設施與接近條件、基礎設施、商業(yè)服務設施等方面，由點及面，由里及外，層次清楚地對估價對象的區(qū)位狀況加以說明和分析。特別是區(qū)域特征及變動趨勢的分析，為后面的技術分析測算做良好地鋪墊。
如對住宅房地產區(qū)位狀況分析主要可以從以下幾方面著手；
（1）區(qū)域特征，分析估價對象所處位置在城市區(qū)域中的等級、城市規(guī)劃的影響、區(qū)域發(fā)展特征等；
（2）交通條件，分析估價對象距離交通主干道的遠近、附近是否有公交站點、通達的公交車次數量、附近是否有軌道交通站點、與火車站及機場的距離及車程等；
（3）基礎設施完善程度，主要分析估價對象“七通”的通達程度，即給水、排水、供電、供氣、供暖、電訊、網絡的通達程度；
（4）公用設施完善程度，分析估價對象周邊幼兒園、中小學、大學、醫(yī)院、郵電所、銀行、影劇院、體育場館、圖書館、游樂園、公園等的完善程度；
（5）商業(yè)繁華度，分析估價對象距離市級商業(yè)服務中心、區(qū)級商業(yè)服務中心的距離，周邊大型商業(yè)服務項目狀況等；
（6）環(huán)境條件，主要分析估價對象區(qū)域的綠化狀況、景觀狀況、空氣質量、污染情況等；
（7）人口狀況，分析估價對象所處區(qū)域的人口密度、常住人口綜合素質、人為環(huán)境等。
3.市場背景分析
市場背景分析是要說明和分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來市場狀況。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響程度也有所不同。因此不同的房地產估價報告，其市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。
對市場背景分析應注意把握好以下方面：
（1）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產市場背景，并且重點針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場；
（2）要注意與估價目的的關聯性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據可能不同，因此估價應考慮的市場背景因素也可能不同；
（3）要注意與估價方法的對應。如采用市場比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平；
（4）房地產市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產市場一定時期內的供需狀況及價格走勢進行一定的預測；
（5）應注意一定時期相關政策、法規(guī)的出臺對房地產市場的影響，
（6）要注意引用的宏觀經濟數據、房地產市場數據以及估價對象相關行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。
4.使用分析
使用分析是按照使用原則分析估價對象使用，即分析法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能夠使估價對象的價值達到化的一種最可能的使用。房地產估價中的，是針對估價對象的使用狀況和估價結果而言的。簡言之，在使用狀況下的估價對象，應是：規(guī)模（如建筑面積、建筑高度、層數等）；內部組合，實現經營和使用；使用效果，包括的使用狀況，的室內外環(huán)境條件，取得的經濟效益和最理想的使用效果。
法律上的允許或法律上的許可，是估價對象使用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實現估價對象的使用。對估價對象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價對象是否為法律所許可，不被法律許可的估價對象，其價值是無法在市場中實現的。
技術上的可能，是指估價對象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質和技術條件上應具備實現使用和實現價值化的可能性。其中，物質上的可能、物理上的可能強調具備的客觀條件，比如，建筑面積、建筑結構、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術上的支持，則更側重建筑功能、使用效果，以及為達到一定的功能條件，而采取的設計、施工、設備與材料選用等。當然，技術是以物質為基礎的，是更好的實現物質條件的手段。同時，物質本身也是各類不同技術的體現。
經濟上的可行，一般是指對于法律上允許、技術上可能的每一種潛在使用方式，利用預測估價對象未來的收入與支出，通過兩者現值的比較，將其收入現值大于支出現值的使用方式確定為具有可行性。
（1）實物狀況分析（規(guī)范中為個別因素分析，還包括權益分析）；
（2）區(qū)位狀況分析（區(qū)域分析）；
（3）市場背景分析；
（4）使用分析；
（5）估價方法選用；
（6）估價測算過程；
（7）估價結果確定。
對其分述如下：
1.實物狀況分析
實物狀況（或個別因素）分析就是要詳細分析、說明估價對象的實物狀況。主要包括估價對象具體位置、估價范圍、權屬狀況、用途、面積、建筑結構及建成年代、裝修狀況等。
2.區(qū)位狀況分析
區(qū)位狀況分析就是要詳細說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。通過區(qū)域范圍、街路配置、交通設施與接近條件、基礎設施、商業(yè)服務設施等方面，由點及面，由里及外，層次清楚地對估價對象的區(qū)位狀況加以說明和分析。特別是區(qū)域特征及變動趨勢的分析，為后面的技術分析測算做良好地鋪墊。
如對住宅房地產區(qū)位狀況分析主要可以從以下幾方面著手；
（1）區(qū)域特征，分析估價對象所處位置在城市區(qū)域中的等級、城市規(guī)劃的影響、區(qū)域發(fā)展特征等；
（2）交通條件，分析估價對象距離交通主干道的遠近、附近是否有公交站點、通達的公交車次數量、附近是否有軌道交通站點、與火車站及機場的距離及車程等；
（3）基礎設施完善程度，主要分析估價對象“七通”的通達程度，即給水、排水、供電、供氣、供暖、電訊、網絡的通達程度；
（4）公用設施完善程度，分析估價對象周邊幼兒園、中小學、大學、醫(yī)院、郵電所、銀行、影劇院、體育場館、圖書館、游樂園、公園等的完善程度；
（5）商業(yè)繁華度，分析估價對象距離市級商業(yè)服務中心、區(qū)級商業(yè)服務中心的距離，周邊大型商業(yè)服務項目狀況等；
（6）環(huán)境條件，主要分析估價對象區(qū)域的綠化狀況、景觀狀況、空氣質量、污染情況等；
（7）人口狀況，分析估價對象所處區(qū)域的人口密度、常住人口綜合素質、人為環(huán)境等。
3.市場背景分析
市場背景分析是要說明和分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來市場狀況。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響程度也有所不同。因此不同的房地產估價報告，其市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。
對市場背景分析應注意把握好以下方面：
（1）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產市場背景，并且重點針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場；
（2）要注意與估價目的的關聯性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據可能不同，因此估價應考慮的市場背景因素也可能不同；
（3）要注意與估價方法的對應。如采用市場比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平；
（4）房地產市場是一個動態(tài)的市場，因此要對估價對象所處區(qū)域房地產市場一定時期內的供需狀況及價格走勢進行一定的預測；
（5）應注意一定時期相關政策、法規(guī)的出臺對房地產市場的影響，
（6）要注意引用的宏觀經濟數據、房地產市場數據以及估價對象相關行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。
4.使用分析
使用分析是按照使用原則分析估價對象使用，即分析法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能夠使估價對象的價值達到化的一種最可能的使用。房地產估價中的，是針對估價對象的使用狀況和估價結果而言的。簡言之，在使用狀況下的估價對象，應是：規(guī)模（如建筑面積、建筑高度、層數等）；內部組合，實現經營和使用；使用效果，包括的使用狀況，的室內外環(huán)境條件，取得的經濟效益和最理想的使用效果。
法律上的允許或法律上的許可，是估價對象使用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實現估價對象的使用。對估價對象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價對象是否為法律所許可，不被法律許可的估價對象，其價值是無法在市場中實現的。
技術上的可能，是指估價對象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質和技術條件上應具備實現使用和實現價值化的可能性。其中，物質上的可能、物理上的可能強調具備的客觀條件，比如，建筑面積、建筑結構、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術上的支持，則更側重建筑功能、使用效果，以及為達到一定的功能條件，而采取的設計、施工、設備與材料選用等。當然，技術是以物質為基礎的，是更好的實現物質條件的手段。同時，物質本身也是各類不同技術的體現。
經濟上的可行，一般是指對于法律上允許、技術上可能的每一種潛在使用方式，利用預測估價對象未來的收入與支出，通過兩者現值的比較，將其收入現值大于支出現值的使用方式確定為具有可行性。