房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有：
（1）實(shí)物狀況分析（規(guī)范中為個(gè)別因素分析，還包括權(quán)益分析）；
（2）區(qū)位狀況分析（區(qū)域分析）；
（3）市場背景分析；
（4）使用分析；
（5）估價(jià)方法選用；
（6）估價(jià)測算過程；
（7）估價(jià)結(jié)果確定。
對(duì)其分述如下：
1.實(shí)物狀況分析
實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析就是要詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況。主要包括估價(jià)對(duì)象具體位置、估價(jià)范圍、權(quán)屬狀況、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)及建成年代、裝修狀況等。
2.區(qū)位狀況分析
區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況。通過區(qū)域范圍、街路配置、交通設(shè)施與接近條件、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等方面，由點(diǎn)及面，由里及外，層次清楚地對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況加以說明和分析。特別是區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)的分析，為后面的技術(shù)分析測算做良好地鋪墊。
如對(duì)住宅房地產(chǎn)區(qū)位狀況分析主要可以從以下幾方面著手；
（1）區(qū)域特征，分析估價(jià)對(duì)象所處位置在城市區(qū)域中的等級(jí)、城市規(guī)劃的影響、區(qū)域發(fā)展特征等；
（2）交通條件，分析估價(jià)對(duì)象距離交通主干道的遠(yuǎn)近、附近是否有公交站點(diǎn)、通達(dá)的公交車次數(shù)量、附近是否有軌道交通站點(diǎn)、與火車站及機(jī)場的距離及車程等；
（3）基礎(chǔ)設(shè)施完善程度，主要分析估價(jià)對(duì)象“七通”的通達(dá)程度，即給水、排水、供電、供氣、供暖、電訊、網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)程度；
（4）公用設(shè)施完善程度，分析估價(jià)對(duì)象周邊幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院、郵電所、銀行、影劇院、體育場館、圖書館、游樂園、公園等的完善程度；
（5）商業(yè)繁華度，分析估價(jià)對(duì)象距離市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心的距離，周邊大型商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目狀況等；
（6）環(huán)境條件，主要分析估價(jià)對(duì)象區(qū)域的綠化狀況、景觀狀況、空氣質(zhì)量、污染情況等；
（7）人口狀況，分析估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的人口密度、常住人口綜合素質(zhì)、人為環(huán)境等
3.市場背景分析
市場背景分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來市場狀況。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場價(jià)格變動(dòng)的主要因素會(huì)有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響程度也有所不同。因此不同的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，其市場背景分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。
對(duì)市場背景分析應(yīng)注意把握好以下方面：
（1）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點(diǎn)針對(duì)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場；
（2）要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同；
（3）要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用市場比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平；
（4）房地產(chǎn)市場是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場，因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測；
（5）應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，
（6）要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。
4.使用分析
使用分析是按照使用原則分析估價(jià)對(duì)象使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價(jià)中的，是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用狀況和估價(jià)結(jié)果而言的。簡言之，在使用狀況下的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)是：規(guī)模（如建筑面積、建筑高度、層數(shù)等）；內(nèi)部組合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營和使用；使用效果，包括的使用狀況，的室內(nèi)外環(huán)境條件，取得的經(jīng)濟(jì)效益和最理想的使用效果。
法律上的允許或法律上的許可，是估價(jià)對(duì)象使用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實(shí)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的使用。對(duì)估價(jià)對(duì)象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價(jià)對(duì)象是否為法律所許可，不被法律許可的估價(jià)對(duì)象，其價(jià)值是無法在市場中實(shí)現(xiàn)的。
技術(shù)上的可能，是指估價(jià)對(duì)象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質(zhì)和技術(shù)條件上應(yīng)具備實(shí)現(xiàn)使用和實(shí)現(xiàn)價(jià)值化的可能性。其中，物質(zhì)上的可能、物理上的可能強(qiáng)調(diào)具備的客觀條件，比如，建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術(shù)上的支持，則更側(cè)重建筑功能、使用效果，以及為達(dá)到一定的功能條件，而采取的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備與材料選用等。當(dāng)然，技術(shù)是以物質(zhì)為基礎(chǔ)的，是更好的實(shí)現(xiàn)物質(zhì)條件的手段。同時(shí)，物質(zhì)本身也是各類不同技術(shù)的體現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)上的可行，一般是指對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種潛在使用方式，利用預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來的收入與支出，通過兩者現(xiàn)值的比較，將其收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式確定為具有可行性。
（1）實(shí)物狀況分析（規(guī)范中為個(gè)別因素分析，還包括權(quán)益分析）；
（2）區(qū)位狀況分析（區(qū)域分析）；
（3）市場背景分析；
（4）使用分析；
（5）估價(jià)方法選用；
（6）估價(jià)測算過程；
（7）估價(jià)結(jié)果確定。
對(duì)其分述如下：
1.實(shí)物狀況分析
實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析就是要詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況。主要包括估價(jià)對(duì)象具體位置、估價(jià)范圍、權(quán)屬狀況、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)及建成年代、裝修狀況等。
2.區(qū)位狀況分析
區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況。通過區(qū)域范圍、街路配置、交通設(shè)施與接近條件、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等方面，由點(diǎn)及面，由里及外，層次清楚地對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況加以說明和分析。特別是區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)的分析，為后面的技術(shù)分析測算做良好地鋪墊。
如對(duì)住宅房地產(chǎn)區(qū)位狀況分析主要可以從以下幾方面著手；
（1）區(qū)域特征，分析估價(jià)對(duì)象所處位置在城市區(qū)域中的等級(jí)、城市規(guī)劃的影響、區(qū)域發(fā)展特征等；
（2）交通條件，分析估價(jià)對(duì)象距離交通主干道的遠(yuǎn)近、附近是否有公交站點(diǎn)、通達(dá)的公交車次數(shù)量、附近是否有軌道交通站點(diǎn)、與火車站及機(jī)場的距離及車程等；
（3）基礎(chǔ)設(shè)施完善程度，主要分析估價(jià)對(duì)象“七通”的通達(dá)程度，即給水、排水、供電、供氣、供暖、電訊、網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)程度；
（4）公用設(shè)施完善程度，分析估價(jià)對(duì)象周邊幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院、郵電所、銀行、影劇院、體育場館、圖書館、游樂園、公園等的完善程度；
（5）商業(yè)繁華度，分析估價(jià)對(duì)象距離市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心的距離，周邊大型商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目狀況等；
（6）環(huán)境條件，主要分析估價(jià)對(duì)象區(qū)域的綠化狀況、景觀狀況、空氣質(zhì)量、污染情況等；
（7）人口狀況，分析估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的人口密度、常住人口綜合素質(zhì)、人為環(huán)境等
3.市場背景分析
市場背景分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來市場狀況。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場價(jià)格變動(dòng)的主要因素會(huì)有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響程度也有所不同。因此不同的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，其市場背景分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。
對(duì)市場背景分析應(yīng)注意把握好以下方面：
（1）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點(diǎn)針對(duì)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場；
（2）要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同；
（3）要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用市場比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平；
（4）房地產(chǎn)市場是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場，因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測；
（5）應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，
（6）要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。
4.使用分析
使用分析是按照使用原則分析估價(jià)對(duì)象使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價(jià)中的，是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用狀況和估價(jià)結(jié)果而言的。簡言之，在使用狀況下的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)是：規(guī)模（如建筑面積、建筑高度、層數(shù)等）；內(nèi)部組合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營和使用；使用效果，包括的使用狀況，的室內(nèi)外環(huán)境條件，取得的經(jīng)濟(jì)效益和最理想的使用效果。
法律上的允許或法律上的許可，是估價(jià)對(duì)象使用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實(shí)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的使用。對(duì)估價(jià)對(duì)象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價(jià)對(duì)象是否為法律所許可，不被法律許可的估價(jià)對(duì)象，其價(jià)值是無法在市場中實(shí)現(xiàn)的。
技術(shù)上的可能，是指估價(jià)對(duì)象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質(zhì)和技術(shù)條件上應(yīng)具備實(shí)現(xiàn)使用和實(shí)現(xiàn)價(jià)值化的可能性。其中，物質(zhì)上的可能、物理上的可能強(qiáng)調(diào)具備的客觀條件，比如，建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術(shù)上的支持，則更側(cè)重建筑功能、使用效果，以及為達(dá)到一定的功能條件，而采取的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備與材料選用等。當(dāng)然，技術(shù)是以物質(zhì)為基礎(chǔ)的，是更好的實(shí)現(xiàn)物質(zhì)條件的手段。同時(shí)，物質(zhì)本身也是各類不同技術(shù)的體現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)上的可行，一般是指對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種潛在使用方式，利用預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來的收入與支出，通過兩者現(xiàn)值的比較，將其收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式確定為具有可行性。