為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、 E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：
上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。
標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。
(2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。
(3)交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102
可比實(shí)制C：100/100
可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=(1+1％)4
可比實(shí)例C=(1+1％)4
可比實(shí)例E=(1+1％)3
(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：
可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]
=100/101
可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2
比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2
比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2
(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2
上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。
標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。
(2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。
(3)交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102
可比實(shí)制C：100/100
可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=(1+1％)4
可比實(shí)例C=(1+1％)4
可比實(shí)例E=(1+1％)3
(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：
可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]
=100/101
可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2
比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2
比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2
(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2