某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預(yù)計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90％，每1m2出租面積每月可得凈租金60元；2－3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70％，每1m2營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每1m2出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5－10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10％的運營費用；11－24層為商品住宅，其中11層以每1m2建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每1m2建筑面積4200元對社會售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每1m2建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值(設(shè)資本化率分別為商場10％，酒樓8％，辦公樓7％)。
標(biāo)準(zhǔn)答案： (1)運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：
V=A/Y[1-1/(1+y)n]
(2)各層建筑面積＝4000×6/24=1000m2/層
(3)計算1層商鋪收益價格：
年凈收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44萬元
V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20萬元
(4)計算2～3層商場收益價格：
年凈收益：1000×2×70％×600=84萬元
V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48萬元
(5)計算4層酒樓收益價格：
年凈收益：1000×70％×50×12-80000=34萬元
V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59萬元
(6)計算5～10層辦公樓收益價格：
年凈收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62萬元
V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13萬元
(7)計算11～24層住宅價格：
V11～24=1000×14×4000=5600萬元
(8)計算房地產(chǎn)價格：
V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24
=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600
=9591.40萬元
標(biāo)準(zhǔn)答案： (1)運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：
V=A/Y[1-1/(1+y)n]
(2)各層建筑面積＝4000×6/24=1000m2/層
(3)計算1層商鋪收益價格：
年凈收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44萬元
V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20萬元
(4)計算2～3層商場收益價格：
年凈收益：1000×2×70％×600=84萬元
V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48萬元
(5)計算4層酒樓收益價格：
年凈收益：1000×70％×50×12-80000=34萬元
V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59萬元
(6)計算5～10層辦公樓收益價格：
年凈收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62萬元
V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13萬元
(7)計算11～24層住宅價格：
V11～24=1000×14×4000=5600萬元
(8)計算房地產(chǎn)價格：
V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24
=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600
=9591.40萬元