3.物業(yè)管理實施與運作要點
3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
3.2 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
3.3 物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同
3.4 物業(yè)的承接驗收
3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)
是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立
向工商行政部門注冊登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照
向房地產(chǎn)行政主管部門申報資質(zhì)證書
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)
六項權(quán)利
五項義務(wù)
【重點】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理
種類
一級
二級
三級
資質(zhì)管理－分級審批制度
國務(wù)院建設(shè)行政部門負責一級資質(zhì)的頒發(fā)與管理
省級負責二級
市級（還包括直轄市）負責三級
3.2 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
業(yè)主
業(yè)主大會－由全體業(yè)主組成
業(yè)主委員會－業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)
管理規(guī)約
由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范
是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充
建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約
【重點】業(yè)主大會的權(quán)利和通過原則
需由業(yè)主共同決定的事項
業(yè)主大會的通過原則
絕對多數(shù)原則
簡單多數(shù)原則
【2007年真題】
業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)氽業(yè)，需要經(jīng)（ ）同意。
A.業(yè)主委員會
B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主
C.占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主
D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主
【答案】D
【2006年真題】
業(yè)主大會議事規(guī)則由（ ）制定并修改。
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.政府物業(yè)管理部門
D.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)若同
【答案】A
【2006年真題】
業(yè)主公約是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約毀者業(yè)主臨時公約。（ ）
【答案】x
【2006年真題】
業(yè)主委員會的職責包括選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（ ）
【答案】x
【解析】選騁、解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利
【2005年真題】
業(yè)主公約由（ ）制定并修改。
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.一半以上業(yè)主
D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同
【答案】 A
【2007年真題】
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（ ）
【答案】√
3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
3.2 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
3.3 物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同
3.4 物業(yè)的承接驗收
3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)
是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立
向工商行政部門注冊登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照
向房地產(chǎn)行政主管部門申報資質(zhì)證書
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)
六項權(quán)利
五項義務(wù)
【重點】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理
種類
一級
二級
三級
資質(zhì)管理－分級審批制度
國務(wù)院建設(shè)行政部門負責一級資質(zhì)的頒發(fā)與管理
省級負責二級
市級（還包括直轄市）負責三級
3.2 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
業(yè)主
業(yè)主大會－由全體業(yè)主組成
業(yè)主委員會－業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)
管理規(guī)約
由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范
是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充
建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約
【重點】業(yè)主大會的權(quán)利和通過原則
需由業(yè)主共同決定的事項
業(yè)主大會的通過原則
絕對多數(shù)原則
簡單多數(shù)原則
【2007年真題】
業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)氽業(yè)，需要經(jīng)（ ）同意。
A.業(yè)主委員會
B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主
C.占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主
D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主
【答案】D
【2006年真題】
業(yè)主大會議事規(guī)則由（ ）制定并修改。
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.政府物業(yè)管理部門
D.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)若同
【答案】A
【2006年真題】
業(yè)主公約是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約毀者業(yè)主臨時公約。（ ）
【答案】x
【2006年真題】
業(yè)主委員會的職責包括選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（ ）
【答案】x
【解析】選騁、解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利
【2005年真題】
業(yè)主公約由（ ）制定并修改。
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.一半以上業(yè)主
D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同
【答案】 A
【2007年真題】
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（ ）
【答案】√