第4講
第四節(jié) 房地產市場調研的類型和方法
一、房地產市場調研的類型
根據房地產市場調研的深入程度和提供信息的目的不同，可以將房地產市場調研劃分為探測性調研、描述性調研、因果性調研和預測性調研。
(一)探測性調研
當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研。
(二)描述性調研
描述性調研是對已找出的問題做如實的反映和具體的回答，并在此基礎上再提出一些相關問題。多數的市場調研都是描述性調研，。
(三)因果性調研
因果性調研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何?廣告與銷售間的因果關系如何?
(四)預測性調研
預測性調研是通過搜集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
探測性調研主要是發(fā)現(xiàn)問題、提出問題;描述性調研主要是說明問題;因果性調研主要是分析問題原因;預測性調研主要是估計問題發(fā)展的趨勢。
二、房地產市場調研的方法
(一)房地產市場定性調研方法
定性調研就是：在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法。在房地產市場調研中，一般集中于以下幾個方面：在土地開發(fā)潛力的調研中，周邊居民對本項目開發(fā)的態(tài)度、接納程度;在消費者需求的調研中，消費者對房地產開發(fā)項目某些涉及品位、文化氛圍、建筑布局、服務質量等的主觀感受和態(tài)度;在房地產企業(yè)引進新的項目理念、項目形式的調研中，消費者的接受程度、基本感覺;在住宅小區(qū)安排何種配套設施的調研中，消費者的傾向性、態(tài)度和感覺;在辦公樓租戶調研中，人住租戶對物業(yè)管理企業(yè)提供的相關服務的感覺、態(tài)度。定性調研的主要方法有：
1.小組訪談法
2.深度訪談法和投射法
(1)深度訪談法也稱為個人訪談法，其主要特點是深入挖掘單個被訪者的態(tài)度、感受和動機。
(2)投射法來源于臨床心理學，目的是分析隱藏在被訪者直接反應后的真實的心理反應，以此來判斷被訪者的真實的態(tài)度、感受和動機。投射法通常包括：詞語聯(lián)想測試法、補充句子和故事法、漫畫測試法、圖片歸類法、繪圖法、敘述故事法、第三人稱法。
(二)房地產市場實地調研方法
1.詢問法
(1)人戶詢問法。入戶詢問是指由調研人員直接到被訪者家中進行調研的一種方式。如要了解某區(qū)域居民的購房意向，確定潛在市場的大小時，可以采用這種方法。
(2)路上攔截法。成本也較低廉，使被詢問者不能代表整個群體的特征。
(3)郵寄詢問法。
(4)經理詢問法。經理詢問法主要適用于對重大客戶、公司型或機構型客戶的調研中，如房地產開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)辦公樓，在確定市場需求時就要求助于這種類型的調研。
(5)電話詢問法。實施的費用較低，節(jié)約調研人員的交通費用和時間。同時，可以進行大樣本的調研，以獲得能反映擬調研群體總體特征的樣本。
(6)因特網詢問法。
2。觀察法
在房地產開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設施的顧客流量等情況時，才使用這種調研方法。
3.試驗法
試驗法也稱為因果關系調研法，調研人員通過改變被調查者面對的某些因素，來觀察這些因素變化以后對其他待考察的變量會產生什么樣的影響。
第四節(jié) 房地產市場調研的類型和方法
一、房地產市場調研的類型
根據房地產市場調研的深入程度和提供信息的目的不同，可以將房地產市場調研劃分為探測性調研、描述性調研、因果性調研和預測性調研。
(一)探測性調研
當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研。
(二)描述性調研
描述性調研是對已找出的問題做如實的反映和具體的回答，并在此基礎上再提出一些相關問題。多數的市場調研都是描述性調研，。
(三)因果性調研
因果性調研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何?廣告與銷售間的因果關系如何?
(四)預測性調研
預測性調研是通過搜集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
探測性調研主要是發(fā)現(xiàn)問題、提出問題;描述性調研主要是說明問題;因果性調研主要是分析問題原因;預測性調研主要是估計問題發(fā)展的趨勢。
二、房地產市場調研的方法
(一)房地產市場定性調研方法
定性調研就是：在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法。在房地產市場調研中，一般集中于以下幾個方面：在土地開發(fā)潛力的調研中，周邊居民對本項目開發(fā)的態(tài)度、接納程度;在消費者需求的調研中，消費者對房地產開發(fā)項目某些涉及品位、文化氛圍、建筑布局、服務質量等的主觀感受和態(tài)度;在房地產企業(yè)引進新的項目理念、項目形式的調研中，消費者的接受程度、基本感覺;在住宅小區(qū)安排何種配套設施的調研中，消費者的傾向性、態(tài)度和感覺;在辦公樓租戶調研中，人住租戶對物業(yè)管理企業(yè)提供的相關服務的感覺、態(tài)度。定性調研的主要方法有：
1.小組訪談法
2.深度訪談法和投射法
(1)深度訪談法也稱為個人訪談法，其主要特點是深入挖掘單個被訪者的態(tài)度、感受和動機。
(2)投射法來源于臨床心理學，目的是分析隱藏在被訪者直接反應后的真實的心理反應，以此來判斷被訪者的真實的態(tài)度、感受和動機。投射法通常包括：詞語聯(lián)想測試法、補充句子和故事法、漫畫測試法、圖片歸類法、繪圖法、敘述故事法、第三人稱法。
(二)房地產市場實地調研方法
1.詢問法
(1)人戶詢問法。入戶詢問是指由調研人員直接到被訪者家中進行調研的一種方式。如要了解某區(qū)域居民的購房意向，確定潛在市場的大小時，可以采用這種方法。
(2)路上攔截法。成本也較低廉，使被詢問者不能代表整個群體的特征。
(3)郵寄詢問法。
(4)經理詢問法。經理詢問法主要適用于對重大客戶、公司型或機構型客戶的調研中，如房地產開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)辦公樓，在確定市場需求時就要求助于這種類型的調研。
(5)電話詢問法。實施的費用較低，節(jié)約調研人員的交通費用和時間。同時，可以進行大樣本的調研，以獲得能反映擬調研群體總體特征的樣本。
(6)因特網詢問法。
2。觀察法
在房地產開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設施的顧客流量等情況時，才使用這種調研方法。
3.試驗法
試驗法也稱為因果關系調研法，調研人員通過改變被調查者面對的某些因素，來觀察這些因素變化以后對其他待考察的變量會產生什么樣的影響。