第2講
第四節(jié) 房地產征收的補償和安置
一、集體土地征收補償和安置
(一)征地補償費用的含義和構成
“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?BR> “征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益?！?BR> (二)征地補償?shù)牟襟E
(1)辦理征地補償?shù)怯洝?BR> (2)確定征地補償標準。
(3)擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見。
(4)征地補償、安置方案組織實施。
(5)征地補償費用的使用。土地補償費用歸被征收土地的農村集體經(jīng)濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費必須?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤诹Γ坏门沧魉?。安置補助費根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。
(三)征地補償?shù)臉藴?BR> 1.征收耕地的補償標準
(1)土地補償費的標準。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前平均年產值的6—10倍。
(2)安置補助費標準。安置補助費是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進行安置所需費用而支付的補助金額。征收耕地的安置補助費，是以耕地年產值為基礎，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。
依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。
(3)地上附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含構筑物)、農田水利設施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，即原土地占有人投入的勞動或資金的補償。
(4)青苗補償費標準。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農作物給予的補償費。可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。
(5)安排被征地農民的社會保障費用。此項費用是為了切實保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權利。
2.征收其他土地的補償標準
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。這里的其他土地指的是林地、牧草地、葦塘、水面等農用地及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設施或者公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農村村民住宅占用的集體所有土地、未利用土地。
3.征收城市郊區(qū)菜地的補償標準
征收城市郊區(qū)的菜地，除按照規(guī)定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費外，用地單位應按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。這里所指菜地是城市郊區(qū)為供應居民吃菜，連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。
4.大中型水利水電工程建設征地補償標準
《土地管理法》規(guī)定：大中型水利、水電工程建設征收土地的補償和移民安置辦法由國務院另行規(guī)定?！洞笾行退姽こ探ㄔO征地補償和移民安置條例》已于2006年3月29日國務院第130次常務會議通過，自2006年9月1日起施行。
(四)被征地農民的安置
主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農業(yè)生產安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
(1)貨幣安置。一次性支付足額的安置補償費，讓有一技之長或者有一定技能的農民自謀職業(yè)。
(2)保障安置。利用補償費用為被征地農民支付社會統(tǒng)籌保險或者商業(yè)保險。
(3)農業(yè)生產安置。
(4)重新?lián)駱I(yè)安置。
(5)人股分紅安置。
(6)異地移民安置。
二、房屋拆遷補償和安置
(一)房屋拆遷補償?shù)膶ο?BR> 房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權人，而不是使用人。所有權人既包括公民也包括法人。
(二)房屋拆遷補償?shù)姆绞?BR> 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。
(1)貨幣補償是指拆遷人對被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有權人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
(2)房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有了調換房屋的產權。
拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給子貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議時，拆遷人應當對被拆遷入實行房屋產權調換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
(三)特殊情況的房屋拆遷補償
1.出租房屋的拆遷補償
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
2.產權不明確房屋的拆遷補償
產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。 由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。拆遷人應當就被拆遷房屋向公證機關提交證據(jù)保全申請，并按公證機關規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關出具的法律文書要立案歸檔以備查用。
3.設有抵押權房屋的拆遷補償
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。
設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：
①要認定抵押的有效性。
當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置;②應當及時通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前必須經(jīng)抵押權人認可;④不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)模盅簷嗳税凑铡稉７ā芳捌渌嘘P擔保方面的法律規(guī)定，向抵押人進行追償。
4.拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償 .
公益事業(yè)一般指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產性事業(yè)。公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學校大多數(shù)應認定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應當由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應當根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償。
對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
5.臨時建筑、違章建筑的拆遷補償
臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，因此，應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。
違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設的建筑物和構筑物。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權力認定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。
(四)貨幣補償?shù)难a償費用和標準
選擇貨幣補償方式進行房屋拆遷補償?shù)?，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補償費，這個費用包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權和地上附著物的補償費(以下簡稱房地產補償費)、搬遷補助費等。因征收房屋需要過渡的，應當給予過渡補助費。因征收非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，應當給予停產停業(yè)補償費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應當給予安置補助費或者提供廉租住房保障。
(1)房地產補償費。房地產補償費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素，按照市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。
(2)搬遷補助費。搬遷補助費按照需要搬遷的家具、電器、機器設備等動產的拆卸、搬運和重新安裝費用確定。
(3)過渡補助費。過渡補助費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產的市場租金結合過渡期限確定。
(4)停產停業(yè)補償費。停產停業(yè)補償費根據(jù)被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產經(jīng)營、營業(yè)收入、納稅等情況，結合停產停業(yè)期限確定。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嘶蛘弑徽魇辗课莸某凶馊说耐．a停業(yè)期限，為當?shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限;選擇房屋產權調換的被征收人的停產停業(yè)期限截至產權調換房屋交付日期。
(5)安置補償費。拆遷人支付的房地產補償費，尚不能使被征收人購買適當住房以保障居住條件的，可以支付安置補助費。保障被征收入居住條件的住房標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。但是，安置補助費加上房地產補償費不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格.被征收人的家庭符合廉租住房保障對象或者經(jīng)濟適用住房供應對象條件的，作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府應當提供廉租住房保障或者經(jīng)濟適用住房。
(五)房屋產權調換
選擇房屋產權調換方式進行房屋拆遷補償?shù)?，應當以被征收房屋的房地產市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價。產權調換房屋應是符合國家質量安全標準的合法建筑。
(六)拆遷補償費用確定的程序
1.被拆遷房屋的調查登記
2.被拆遷房屋的估價
3.拆遷補償協(xié)議的簽訂
例題1：征收集體所有的土地，應當依法足額支付( )保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益
A 土地補償費 B安置補助費 C地上附著物和青苗的補償費等費用D安排被征地農民的社會保障費用 E 基本生活費用、子女上學費用
答案：ABCD
解析：征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益.
例題2：被征地農民的安置主要的安置方式有( )。
A 貨幣安置B 保障安置C 人股分紅安置和異地移民安置 D農業(yè)生產安置 E重新?lián)駱I(yè)安置
答案：ABCDE
解析：被征地農民的安置主要的安置方式有：貨幣安置、保障安置、農業(yè)生產安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置
例題3：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫? )，而不是( )。
A 單位 B 個人 C 被拆遷房屋及其附屬物的所有權人
D 使用人 E國家
答案：CD
解析：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權人，而不是使用人
例題4：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行( ).
A 貨幣補償 B 異地安置 C 保障安置 D房屋產權調換
答案：D
解析：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換
例題5：產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理( )
A 保障安置B貨幣補償 C房屋產權調換 D證據(jù)保全
答案：D
解析：產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全
第四節(jié) 房地產征收的補償和安置
一、集體土地征收補償和安置
(一)征地補償費用的含義和構成
“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?BR> “征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益?！?BR> (二)征地補償?shù)牟襟E
(1)辦理征地補償?shù)怯洝?BR> (2)確定征地補償標準。
(3)擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見。
(4)征地補償、安置方案組織實施。
(5)征地補償費用的使用。土地補償費用歸被征收土地的農村集體經(jīng)濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費必須?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤诹Γ坏门沧魉?。安置補助費根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。
(三)征地補償?shù)臉藴?BR> 1.征收耕地的補償標準
(1)土地補償費的標準。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前平均年產值的6—10倍。
(2)安置補助費標準。安置補助費是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進行安置所需費用而支付的補助金額。征收耕地的安置補助費，是以耕地年產值為基礎，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。
依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。
(3)地上附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含構筑物)、農田水利設施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，即原土地占有人投入的勞動或資金的補償。
(4)青苗補償費標準。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農作物給予的補償費。可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。
(5)安排被征地農民的社會保障費用。此項費用是為了切實保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權利。
2.征收其他土地的補償標準
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。這里的其他土地指的是林地、牧草地、葦塘、水面等農用地及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設施或者公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農村村民住宅占用的集體所有土地、未利用土地。
3.征收城市郊區(qū)菜地的補償標準
征收城市郊區(qū)的菜地，除按照規(guī)定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費外，用地單位應按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。這里所指菜地是城市郊區(qū)為供應居民吃菜，連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。
4.大中型水利水電工程建設征地補償標準
《土地管理法》規(guī)定：大中型水利、水電工程建設征收土地的補償和移民安置辦法由國務院另行規(guī)定?！洞笾行退姽こ探ㄔO征地補償和移民安置條例》已于2006年3月29日國務院第130次常務會議通過，自2006年9月1日起施行。
(四)被征地農民的安置
主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農業(yè)生產安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
(1)貨幣安置。一次性支付足額的安置補償費，讓有一技之長或者有一定技能的農民自謀職業(yè)。
(2)保障安置。利用補償費用為被征地農民支付社會統(tǒng)籌保險或者商業(yè)保險。
(3)農業(yè)生產安置。
(4)重新?lián)駱I(yè)安置。
(5)人股分紅安置。
(6)異地移民安置。
二、房屋拆遷補償和安置
(一)房屋拆遷補償?shù)膶ο?BR> 房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權人，而不是使用人。所有權人既包括公民也包括法人。
(二)房屋拆遷補償?shù)姆绞?BR> 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。
(1)貨幣補償是指拆遷人對被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有權人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
(2)房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有了調換房屋的產權。
拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給子貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議時，拆遷人應當對被拆遷入實行房屋產權調換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
(三)特殊情況的房屋拆遷補償
1.出租房屋的拆遷補償
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
2.產權不明確房屋的拆遷補償
產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。 由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。拆遷人應當就被拆遷房屋向公證機關提交證據(jù)保全申請，并按公證機關規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關出具的法律文書要立案歸檔以備查用。
3.設有抵押權房屋的拆遷補償
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。
設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：
①要認定抵押的有效性。
當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置;②應當及時通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前必須經(jīng)抵押權人認可;④不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)模盅簷嗳税凑铡稉７ā芳捌渌嘘P擔保方面的法律規(guī)定，向抵押人進行追償。
4.拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償 .
公益事業(yè)一般指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產性事業(yè)。公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學校大多數(shù)應認定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應當由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應當根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償。
對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。
5.臨時建筑、違章建筑的拆遷補償
臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，因此，應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。
違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設的建筑物和構筑物。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權力認定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。
(四)貨幣補償?shù)难a償費用和標準
選擇貨幣補償方式進行房屋拆遷補償?shù)?，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補償費，這個費用包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權和地上附著物的補償費(以下簡稱房地產補償費)、搬遷補助費等。因征收房屋需要過渡的，應當給予過渡補助費。因征收非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，應當給予停產停業(yè)補償費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應當給予安置補助費或者提供廉租住房保障。
(1)房地產補償費。房地產補償費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素，按照市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。
(2)搬遷補助費。搬遷補助費按照需要搬遷的家具、電器、機器設備等動產的拆卸、搬運和重新安裝費用確定。
(3)過渡補助費。過渡補助費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產的市場租金結合過渡期限確定。
(4)停產停業(yè)補償費。停產停業(yè)補償費根據(jù)被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產經(jīng)營、營業(yè)收入、納稅等情況，結合停產停業(yè)期限確定。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嘶蛘弑徽魇辗课莸某凶馊说耐．a停業(yè)期限，為當?shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限;選擇房屋產權調換的被征收人的停產停業(yè)期限截至產權調換房屋交付日期。
(5)安置補償費。拆遷人支付的房地產補償費，尚不能使被征收人購買適當住房以保障居住條件的，可以支付安置補助費。保障被征收入居住條件的住房標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。但是，安置補助費加上房地產補償費不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格.被征收人的家庭符合廉租住房保障對象或者經(jīng)濟適用住房供應對象條件的，作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府應當提供廉租住房保障或者經(jīng)濟適用住房。
(五)房屋產權調換
選擇房屋產權調換方式進行房屋拆遷補償?shù)?，應當以被征收房屋的房地產市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價。產權調換房屋應是符合國家質量安全標準的合法建筑。
(六)拆遷補償費用確定的程序
1.被拆遷房屋的調查登記
2.被拆遷房屋的估價
3.拆遷補償協(xié)議的簽訂
例題1：征收集體所有的土地，應當依法足額支付( )保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益
A 土地補償費 B安置補助費 C地上附著物和青苗的補償費等費用D安排被征地農民的社會保障費用 E 基本生活費用、子女上學費用
答案：ABCD
解析：征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益.
例題2：被征地農民的安置主要的安置方式有( )。
A 貨幣安置B 保障安置C 人股分紅安置和異地移民安置 D農業(yè)生產安置 E重新?lián)駱I(yè)安置
答案：ABCDE
解析：被征地農民的安置主要的安置方式有：貨幣安置、保障安置、農業(yè)生產安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置
例題3：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫? )，而不是( )。
A 單位 B 個人 C 被拆遷房屋及其附屬物的所有權人
D 使用人 E國家
答案：CD
解析：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權人，而不是使用人
例題4：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行( ).
A 貨幣補償 B 異地安置 C 保障安置 D房屋產權調換
答案：D
解析：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換
例題5：產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理( )
A 保障安置B貨幣補償 C房屋產權調換 D證據(jù)保全
答案：D
解析：產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全