第三章 土地增值稅
一、征稅范圍、納稅人和稅率
三個判斷標準：
（1）土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅
（2）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅
（3）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅
是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。
二、征稅范圍若干具體規(guī)定
1.不征收土地增值稅的房地產贈與行為包括教材213頁的兩種情況。
2.將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
三、扣除項目及其金額
掌握下列內容是計算土地增值稅應納稅額的關鍵問題。
（1）取得土地使用權所支付的金額
一是，以出讓方式取得土地使用權，為支付的土地出讓金；
二是，以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的土地出讓金；
三是，以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
（2）房地產開發(fā)成本
它是指納稅人開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。。
（3）房地產開發(fā)費用
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）與轉讓房地產有關的稅金
與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅5%，城市維護建設稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉讓房地產交納的教育費附加3%，也可視同稅金予以扣除。
需要明確的是：房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其在轉讓時繳納的印花稅因已列入管理費用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產權轉移書據(jù)所載金額的5‰貼花）允許在此扣除。
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目
對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。
加計扣除費用＝(取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本)×20%
四、評估價格及有關規(guī)定
稅法規(guī)定由下列情形之一的，須對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓收入、扣除項目的金額：
1、出售舊房及建筑物的；
2、隱瞞、虛報房地產成交價格的
3、提供扣除項目金額不實的
4、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
五、應納稅額的計算
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：
應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)
六、特殊售房方式應納稅額的計算方法：
納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。
按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：
除項目金額=扣除項目的總金額×（轉讓土地使用權的面積或建筑面積÷受讓土地使用權的總面積）
七、減免稅優(yōu)惠
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
【解釋】20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應就其全部增值額按規(guī)定計稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用上述的免稅規(guī)定。
八、從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
九、納稅時間和繳納方法
項目全部竣工結算前轉讓房地產的考試論壇
納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
十、納稅地點
十一、土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；
(3)直接轉讓土地使用權的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
(2)取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。
十二、清算審核
審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形?！?BR> （二）是否將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費?！?BR> （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
一、征稅范圍、納稅人和稅率
三個判斷標準：
（1）土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅
（2）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅
（3）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅
是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。
二、征稅范圍若干具體規(guī)定
1.不征收土地增值稅的房地產贈與行為包括教材213頁的兩種情況。
2.將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
三、扣除項目及其金額
掌握下列內容是計算土地增值稅應納稅額的關鍵問題。
（1）取得土地使用權所支付的金額
一是，以出讓方式取得土地使用權，為支付的土地出讓金；
二是，以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的土地出讓金；
三是，以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
（2）房地產開發(fā)成本
它是指納稅人開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。。
（3）房地產開發(fā)費用
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）與轉讓房地產有關的稅金
與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅5%，城市維護建設稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉讓房地產交納的教育費附加3%，也可視同稅金予以扣除。
需要明確的是：房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其在轉讓時繳納的印花稅因已列入管理費用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產權轉移書據(jù)所載金額的5‰貼花）允許在此扣除。
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目
對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。
加計扣除費用＝(取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本)×20%
四、評估價格及有關規(guī)定
稅法規(guī)定由下列情形之一的，須對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓收入、扣除項目的金額：
1、出售舊房及建筑物的；
2、隱瞞、虛報房地產成交價格的
3、提供扣除項目金額不實的
4、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
五、應納稅額的計算
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：
應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)
六、特殊售房方式應納稅額的計算方法：
納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。
按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：
除項目金額=扣除項目的總金額×（轉讓土地使用權的面積或建筑面積÷受讓土地使用權的總面積）
七、減免稅優(yōu)惠
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
【解釋】20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應就其全部增值額按規(guī)定計稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用上述的免稅規(guī)定。
八、從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
九、納稅時間和繳納方法
項目全部竣工結算前轉讓房地產的考試論壇
納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
十、納稅地點
十一、土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；
(3)直接轉讓土地使用權的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
(2)取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。
十二、清算審核
審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形?！?BR> （二）是否將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費?！?BR> （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。