2010土地估價理論與方法輔導(dǎo)知識點：影響地價的個別因素

個別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身條件和特征對宗地地價的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價格之間差異的重要因素。這里特別說明的是，土地用途不同，同一宗地的各個別因素對地價的影響程度也不會相同，例如：作為居住用地，則地質(zhì)條件和土地規(guī)劃限制影響會加重，作為商業(yè)用地宗地位置和臨街寬度影響會顯著，而作為農(nóng)業(yè)用地的話，土壤肥力就會起到很大作用。
    影響地價因素：
    ①面積
     面積適宜利于土地開發(fā)利用
    ②寬度
     臨街寬度過窄，影響土地使用、展示效果和收益
    ③深度
     宗地臨街深度直接影響地價
    ④形狀
     宗地形狀不規(guī)則不便于利用，以矩形為佳
    ⑤坡度
     坡度過大會加大開發(fā)成本
    ⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：與宗地直接相關(guān)的供水、電、氣、暖設(shè)施等
    ⑦宗地臨街狀況：是否臨街、街角地等，對宗地地價有很大影響
    ⑧城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度密度、用途等
    ⑨土地使用年限：決定可以利用土地獲得收益的時間