2010土地估價(jià)理論與方法輔導(dǎo)知識(shí)點(diǎn)：影響地價(jià)的個(gè)別因素

個(gè)別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身?xiàng)l件和特征對(duì)宗地地價(jià)的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價(jià)格之間差異的重要因素。這里特別說(shuō)明的是，土地用途不同，同一宗地的各個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的影響程度也不會(huì)相同，例如：作為居住用地，則地質(zhì)條件和土地規(guī)劃限制影響會(huì)加重，作為商業(yè)用地宗地位置和臨街寬度影響會(huì)顯著，而作為農(nóng)業(yè)用地的話，土壤肥力就會(huì)起到很大作用。
    影響地價(jià)因素：
    ①面積
     面積適宜利于土地開發(fā)利用
    ②寬度
     臨街寬度過(guò)窄，影響土地使用、展示效果和收益
    ③深度
     宗地臨街深度直接影響地價(jià)
    ④形狀
     宗地形狀不規(guī)則不便于利用，以矩形為佳
    ⑤坡度
     坡度過(guò)大會(huì)加大開發(fā)成本
    ⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：與宗地直接相關(guān)的供水、電、氣、暖設(shè)施等
    ⑦宗地臨街狀況：是否臨街、街角地等，對(duì)宗地地價(jià)有很大影響
    ⑧城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度密度、用途等
    ⑨土地使用年限：決定可以利用土地獲得收益的時(shí)間