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(一)土地還原率概念及種類
1．土地還原率的概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。
2．還原率的種類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個百分點(diǎn)。
3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計(jì)算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十 (r2 +d)B]／(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
L——地價；
B——建筑物價格；
d——建筑物折舊率。
上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。
(二)土地還原率的確定方法
1、土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。
2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。
3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
(一)土地還原率概念及種類
1．土地還原率的概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。
2．還原率的種類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個百分點(diǎn)。
3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計(jì)算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十 (r2 +d)B]／(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
L——地價；
B——建筑物價格；
d——建筑物折舊率。
上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。
(二)土地還原率的確定方法
1、土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。
2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。
3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。