第十章 土地登記代理的內(nèi)容與操作
第一節(jié) 土地登記代理內(nèi)容與程序
一、土地登記代理的內(nèi)容
根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：
（1）辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等；
（2）收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；
（3）幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；
（4）查詢土地登記資料；
（5）查證土地產(chǎn)權(quán)；
（6）提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；
（7）與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其它事項。
二、土地登記代理的程序
不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會由于內(nèi)容的不同而在程序上存在一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟：
（一）接受委托
接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個途徑：
1．被動接受。即由委托人主動找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個人。在實際操作時，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟關(guān)系或利害關(guān)系。如甲與乙擬進行合資，甲方出地，乙方出錢，為了解甲方所使用的土地產(chǎn)權(quán)狀況是否屬實，乙方可委托土地登記代理人對甲方的土地產(chǎn)權(quán)進行查證，為其決策提供依據(jù)。在這個例子中，乙方作為委托人，盡管不是土地權(quán)利人，但為了查證土地產(chǎn)權(quán)狀況，可以委托進行土地登記代理業(yè)務(wù)。
2．主動爭取。即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，主動爭取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來源的主要途徑。這也要求土地登記代理人應(yīng)有主動爭取土地登記代理業(yè)務(wù)的市場開拓意識，不斷提供服務(wù)質(zhì)量，努力提升服務(wù)水平，以贏得更多的土地登記代理業(yè)務(wù)。
（二）簽訂土地登記代理委托書、代理合同
為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機構(gòu)簽定書面委托書及委托代理合同。
委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地管理部門審核的重要內(nèi)容之一。委托書主要應(yīng)明確以下內(nèi)容：
（1）委托人；
（2）土地登記代理機構(gòu)；
（3）土地登記代理人；
（4）土地登記代理的內(nèi)容；
（5）土地登記代理的權(quán)限；
委托書應(yīng)由委托人和土地登記代理機構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時加蓋單位公章。土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務(wù)。委托書的具體格式可參照下表。
相對于委托書，土地登記代理合同也是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，但兩者作用不同。土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構(gòu)確認委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，而土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時土地管理部門審查用。
第一節(jié) 土地登記代理內(nèi)容與程序
一、土地登記代理的內(nèi)容
根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：
（1）辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等；
（2）收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；
（3）幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；
（4）查詢土地登記資料；
（5）查證土地產(chǎn)權(quán)；
（6）提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；
（7）與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其它事項。
二、土地登記代理的程序
不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會由于內(nèi)容的不同而在程序上存在一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟：
（一）接受委托
接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個途徑：
1．被動接受。即由委托人主動找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個人。在實際操作時，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟關(guān)系或利害關(guān)系。如甲與乙擬進行合資，甲方出地，乙方出錢，為了解甲方所使用的土地產(chǎn)權(quán)狀況是否屬實，乙方可委托土地登記代理人對甲方的土地產(chǎn)權(quán)進行查證，為其決策提供依據(jù)。在這個例子中，乙方作為委托人，盡管不是土地權(quán)利人，但為了查證土地產(chǎn)權(quán)狀況，可以委托進行土地登記代理業(yè)務(wù)。
2．主動爭取。即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，主動爭取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來源的主要途徑。這也要求土地登記代理人應(yīng)有主動爭取土地登記代理業(yè)務(wù)的市場開拓意識，不斷提供服務(wù)質(zhì)量，努力提升服務(wù)水平，以贏得更多的土地登記代理業(yè)務(wù)。
（二）簽訂土地登記代理委托書、代理合同
為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機構(gòu)簽定書面委托書及委托代理合同。
委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地管理部門審核的重要內(nèi)容之一。委托書主要應(yīng)明確以下內(nèi)容：
（1）委托人；
（2）土地登記代理機構(gòu)；
（3）土地登記代理人；
（4）土地登記代理的內(nèi)容；
（5）土地登記代理的權(quán)限；
委托書應(yīng)由委托人和土地登記代理機構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時加蓋單位公章。土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務(wù)。委托書的具體格式可參照下表。
相對于委托書，土地登記代理合同也是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，但兩者作用不同。土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構(gòu)確認委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，而土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時土地管理部門審查用。