第二節(jié) 商業(yè)房地產的估價
一、商業(yè)房地產及其特點
（一）商業(yè)房地產及其種類
商業(yè)房地產是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產。狹義的商業(yè)房地產主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產。本節(jié)主要針對狹義商業(yè)房地產，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產。估價人員在進行商業(yè)房地產估價時，應了解商業(yè)房地產的種類及其零售業(yè)態(tài)的結構特點，下面簡單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的結構特點：
1．百貨店業(yè)態(tài)結構特點
采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式；商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取定價銷售，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全；選址在城市繁華區(qū)、交通要道；商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象；商店規(guī)模大，在5000㎡以上；商店設施豪華，店堂典雅、明快；目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。
2．超級市場業(yè)態(tài)結構特點
采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行；商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主；營業(yè)時間每天在11小時左右，往往采取連鎖經營方式，有一定的停車場地；選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象；商店營業(yè)面積在500㎡以上；目標顧客以居民為主。
3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點
采取自選銷售方式和連鎖經營方式；商品構成為衣、食、用品等，設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場；選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道；商圈范圍較大；商店營業(yè)面積一般在2500㎡以上；目標顧客為購物頻率高的居民。
一、商業(yè)房地產及其特點
（一）商業(yè)房地產及其種類
商業(yè)房地產是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產。狹義的商業(yè)房地產主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產。本節(jié)主要針對狹義商業(yè)房地產，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產。估價人員在進行商業(yè)房地產估價時，應了解商業(yè)房地產的種類及其零售業(yè)態(tài)的結構特點，下面簡單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的結構特點：
1．百貨店業(yè)態(tài)結構特點
采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式；商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取定價銷售，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全；選址在城市繁華區(qū)、交通要道；商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象；商店規(guī)模大，在5000㎡以上；商店設施豪華，店堂典雅、明快；目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。
2．超級市場業(yè)態(tài)結構特點
采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行；商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主；營業(yè)時間每天在11小時左右，往往采取連鎖經營方式，有一定的停車場地；選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象；商店營業(yè)面積在500㎡以上；目標顧客以居民為主。
3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點
采取自選銷售方式和連鎖經營方式；商品構成為衣、食、用品等，設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場；選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道；商圈范圍較大；商店營業(yè)面積一般在2500㎡以上；目標顧客為購物頻率高的居民。