第九章 房地產(chǎn)開金融與項目融資
第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。無論是中短期的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是長期的置業(yè)投資，都有很大的資金需求。能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個項目能否順利運作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場與資本市場
房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。在房地產(chǎn)價值較低的時候，房地產(chǎn)投資者（開發(fā)商或業(yè)主）自己就可以提供開發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。
隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高，開始需要從金融機構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險，開始實施抵押貸款證券化。同時，商用房地產(chǎn)價值的提高，使得單個自然人無法提供全部權(quán)益資本。大宗商用房地產(chǎn)逐漸變成由公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托等機構(gòu)持有。這些機構(gòu)通過發(fā)行股票和債券等方式為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動獲得融資，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。
史家解讀：一個是房地產(chǎn)債務(wù)的證券化，一個是房地產(chǎn)權(quán)益的證券化，這是發(fā)展趨勢。
這時，房地產(chǎn)市場和資本市場之間變得密不可分。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機構(gòu)等金融機構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其他股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場的重要組成部分。
房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場。按照房地產(chǎn)市場各類資金的來源渠道劃分，房地產(chǎn)資本市場由私人權(quán)益融資、私人債務(wù)融資、公開權(quán)益融資和公開債務(wù)融資四個部分組成，具體結(jié)構(gòu)如表9-1所示。
史家解讀：銀行類金融機構(gòu)放貸屬于私人市場債務(wù)融資，而且這種形式是目前我國房地產(chǎn)資本市場債務(wù)融資的最主要形式，這種貸款資金是不能公開交易。
第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。無論是中短期的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是長期的置業(yè)投資，都有很大的資金需求。能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個項目能否順利運作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場與資本市場
房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。在房地產(chǎn)價值較低的時候，房地產(chǎn)投資者（開發(fā)商或業(yè)主）自己就可以提供開發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。
隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高，開始需要從金融機構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險，開始實施抵押貸款證券化。同時，商用房地產(chǎn)價值的提高，使得單個自然人無法提供全部權(quán)益資本。大宗商用房地產(chǎn)逐漸變成由公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托等機構(gòu)持有。這些機構(gòu)通過發(fā)行股票和債券等方式為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動獲得融資，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。
史家解讀：一個是房地產(chǎn)債務(wù)的證券化，一個是房地產(chǎn)權(quán)益的證券化，這是發(fā)展趨勢。
這時，房地產(chǎn)市場和資本市場之間變得密不可分。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機構(gòu)等金融機構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其他股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場的重要組成部分。
房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場。按照房地產(chǎn)市場各類資金的來源渠道劃分，房地產(chǎn)資本市場由私人權(quán)益融資、私人債務(wù)融資、公開權(quán)益融資和公開債務(wù)融資四個部分組成，具體結(jié)構(gòu)如表9-1所示。
史家解讀：銀行類金融機構(gòu)放貸屬于私人市場債務(wù)融資，而且這種形式是目前我國房地產(chǎn)資本市場債務(wù)融資的最主要形式，這種貸款資金是不能公開交易。