第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析（史記：最重要的方法是概率分析）
一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定
在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期等）大部分來(lái)自對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)與估算，由此得出的評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(xiǎn)。為了給項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，（重要考點(diǎn)）它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。
二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法
對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，可以分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（見(jiàn)圖7-6）。（重要考點(diǎn)）
（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。
風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有專(zhuān)家調(diào)查法（其中代表性的有專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ǎ⒐收蠘?shù)分析法、幕景分析法以及篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)。
如本書(shū)第一章所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)直接影響項(xiàng)目的成本和收入，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。
（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。
1．調(diào)查和專(zhuān)家打分法
該方法主要適用于項(xiàng)目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。
2．解析方法
解析方法是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收人、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。
一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定
在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期等）大部分來(lái)自對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)與估算，由此得出的評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(xiǎn)。為了給項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，（重要考點(diǎn)）它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。
二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法
對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，可以分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（見(jiàn)圖7-6）。（重要考點(diǎn)）
（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。
風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有專(zhuān)家調(diào)查法（其中代表性的有專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ǎ⒐收蠘?shù)分析法、幕景分析法以及篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)。
如本書(shū)第一章所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)直接影響項(xiàng)目的成本和收入，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。
（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。
1．調(diào)查和專(zhuān)家打分法
該方法主要適用于項(xiàng)目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。
2．解析方法
解析方法是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收人、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。