［例7-3］已知影響某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定性因素為開發(fā)項(xiàng)目總投資和銷售價(jià)格。試針對(duì)該項(xiàng)目全部投資的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，在總投資和銷售價(jià)格分別變化±15%、±10%、±5%時(shí)，進(jìn)行敏感性分析（為節(jié)省篇幅，略去了原始數(shù)據(jù)，只展示敏感性分析結(jié)果的表達(dá)方式）。（史記：此例題也看不出開發(fā)項(xiàng)目總投資和銷售價(jià)格相互作用關(guān)系）
［解］對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析的結(jié)果如表7-5所示。從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資敏感性分析結(jié)果匯總表7-5
評(píng)價(jià)指標(biāo)
內(nèi)部收益率（FIRR）
凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）
靜態(tài)投資回收期（年）
動(dòng)態(tài)投資回收期（年）
基本方案
24．80%
10938．09
4．84
6．35
租售價(jià)格變化
15%
37．07%
30570．81
3．70
4．99
10%
32．96%
24026．27
3．90
5．44
5%
28．87%
17482．02
4．25
5．98
－5%
20．73%
4394．54
5．31
6．73
－10%
16．66%
－2148．58
5．81
7．00
－15%
12．59%
－8691．20
6．16
7．00
開發(fā)項(xiàng)目總投資變化
15%
18．10%
170．42
5．62
6．99
10%
20．21%
3759．65
5．37
6．78
5%
22．44%
7348．87
5．14
6．56
－5%
27．30%
14527．31
4．45
6．13
－10%
29．95%
18116．54
4．］2
5．83
－15%
32．78%
21705．76
3．90
5．47
四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法（重要考點(diǎn)）
在一般情況下，多因素同時(shí)發(fā)生變化所造成的評(píng)估結(jié)果失真比單因素大，因此，對(duì)一些重要的、投資額大的開發(fā)項(xiàng)目除了要進(jìn)行單因素敏感性分析外，還應(yīng)進(jìn)行多因素敏感性分析?！叭?xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭?xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。
［解］對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析的結(jié)果如表7-5所示。從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資敏感性分析結(jié)果匯總表7-5
評(píng)價(jià)指標(biāo)
內(nèi)部收益率（FIRR）
凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）
靜態(tài)投資回收期（年）
動(dòng)態(tài)投資回收期（年）
基本方案
24．80%
10938．09
4．84
6．35
租售價(jià)格變化
15%
37．07%
30570．81
3．70
4．99
10%
32．96%
24026．27
3．90
5．44
5%
28．87%
17482．02
4．25
5．98
－5%
20．73%
4394．54
5．31
6．73
－10%
16．66%
－2148．58
5．81
7．00
－15%
12．59%
－8691．20
6．16
7．00
開發(fā)項(xiàng)目總投資變化
15%
18．10%
170．42
5．62
6．99
10%
20．21%
3759．65
5．37
6．78
5%
22．44%
7348．87
5．14
6．56
－5%
27．30%
14527．31
4．45
6．13
－10%
29．95%
18116．54
4．］2
5．83
－15%
32．78%
21705．76
3．90
5．47
四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法（重要考點(diǎn)）
在一般情況下，多因素同時(shí)發(fā)生變化所造成的評(píng)估結(jié)果失真比單因素大，因此，對(duì)一些重要的、投資額大的開發(fā)項(xiàng)目除了要進(jìn)行單因素敏感性分析外，還應(yīng)進(jìn)行多因素敏感性分析?！叭?xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭?xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。