第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策
第一節(jié) 決策的概念與方法
一、決策的概念
（一）決策及其特征
決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷性的選擇，予以實(shí)施，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機(jī)會或診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。
決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策；按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策；按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。
決策具有四個基本特征，分別是：①決策是為了達(dá)到一個預(yù)定的目標(biāo)；②決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段；③決策是在若干個有價值的方案中選擇一個作為行動方案；④準(zhǔn)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的幾種后果是可以預(yù)測或估計(jì)的。
（二）決策的原則與評價標(biāo)準(zhǔn)
決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。滿意原則指決策遵循的是滿意原則而不是原則。系統(tǒng)原則要求把決策對象看做一個系統(tǒng)并以此系統(tǒng)的整體目標(biāo)為核心追求整體優(yōu)化目的。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。預(yù)測原則是指通過科學(xué)的預(yù)測，對未來事件的發(fā)展趨勢和狀況進(jìn)行描述和分析，做出有根據(jù)的假設(shè)和判斷，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則。比較優(yōu)選原則要求在各種可能的備選方案中選擇最能滿足決策者目標(biāo)的方案。反饋原則要求將先期決策執(zhí)行過程及結(jié)果中的經(jīng)驗(yàn)及時反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動中。決策的評價標(biāo)準(zhǔn)主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個方面來評價。
（三）決策理論
決策理論主要包括古典決策理論和行為決策理論兩大分支，古典決策理論和行為決策理論的有機(jī)結(jié)合，形成了當(dāng)代決策理論。
古典決策理論是基于“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)提出的。古典決策理論認(rèn)為，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)的角度來看待決策問題，即決策的目的在于為組織獲取的經(jīng)濟(jì)利益。古典決策理論假設(shè)，作為決策者的管理者是完全理性的，決策環(huán)境條件的穩(wěn)定與否是可以被改變的。決策者在充分了解有關(guān)信息情報(bào)的情況下，可以做出完成組織目標(biāo)的決策。古典決策理論忽視了非經(jīng)濟(jì)因素在決策中的作用。
行為決策理論，則要求在決策中考慮人或組織的經(jīng)濟(jì)因素、動機(jī)因素、情感因素、經(jīng)驗(yàn)因素和其他因素。行為決策理論的主要觀點(diǎn)是：①人的理性介于完全理性和非理性之間。即人是有限理性的，這是因?yàn)樵诟叨炔淮_定和極其復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)決策環(huán)境中，人的知識、想象力和計(jì)算力是有限的。②決策者在識別和發(fā)現(xiàn)問題中容易受知覺上的偏差的影響，而在對未來的狀況作出判斷時，直覺的運(yùn)用往往多于邏輯分析方法的運(yùn)用。所謂知覺上的偏差，是指由于認(rèn)知能力有限，決策者僅把問題的部分信息當(dāng)作認(rèn)知對象。③由于受決策時間和可利用資源的限制，決策者即使充分了解和掌握有關(guān)決策環(huán)境的信息情報(bào)，也只能做到盡量了解各種備選方案的情況，而不可能做到全部了解，決策者選擇的理性是相對的。④在風(fēng)險(xiǎn)型決策中，與經(jīng)濟(jì)利益的考慮相比，決策者對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度起著更為重要的作用。決策者往往厭惡風(fēng)險(xiǎn)，傾向于接受風(fēng)險(xiǎn)較小的方案，盡管風(fēng)險(xiǎn)較大的方案可能帶來較為可觀的收益。⑤決策者在決策中往往只求滿意的結(jié)果，而不愿費(fèi)力尋求方案。
第一節(jié) 決策的概念與方法
一、決策的概念
（一）決策及其特征
決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷性的選擇，予以實(shí)施，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機(jī)會或診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。
決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策；按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策；按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。
決策具有四個基本特征，分別是：①決策是為了達(dá)到一個預(yù)定的目標(biāo)；②決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段；③決策是在若干個有價值的方案中選擇一個作為行動方案；④準(zhǔn)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的幾種后果是可以預(yù)測或估計(jì)的。
（二）決策的原則與評價標(biāo)準(zhǔn)
決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。滿意原則指決策遵循的是滿意原則而不是原則。系統(tǒng)原則要求把決策對象看做一個系統(tǒng)并以此系統(tǒng)的整體目標(biāo)為核心追求整體優(yōu)化目的。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。預(yù)測原則是指通過科學(xué)的預(yù)測，對未來事件的發(fā)展趨勢和狀況進(jìn)行描述和分析，做出有根據(jù)的假設(shè)和判斷，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則。比較優(yōu)選原則要求在各種可能的備選方案中選擇最能滿足決策者目標(biāo)的方案。反饋原則要求將先期決策執(zhí)行過程及結(jié)果中的經(jīng)驗(yàn)及時反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動中。決策的評價標(biāo)準(zhǔn)主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個方面來評價。
（三）決策理論
決策理論主要包括古典決策理論和行為決策理論兩大分支，古典決策理論和行為決策理論的有機(jī)結(jié)合，形成了當(dāng)代決策理論。
古典決策理論是基于“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)提出的。古典決策理論認(rèn)為，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)的角度來看待決策問題，即決策的目的在于為組織獲取的經(jīng)濟(jì)利益。古典決策理論假設(shè)，作為決策者的管理者是完全理性的，決策環(huán)境條件的穩(wěn)定與否是可以被改變的。決策者在充分了解有關(guān)信息情報(bào)的情況下，可以做出完成組織目標(biāo)的決策。古典決策理論忽視了非經(jīng)濟(jì)因素在決策中的作用。
行為決策理論，則要求在決策中考慮人或組織的經(jīng)濟(jì)因素、動機(jī)因素、情感因素、經(jīng)驗(yàn)因素和其他因素。行為決策理論的主要觀點(diǎn)是：①人的理性介于完全理性和非理性之間。即人是有限理性的，這是因?yàn)樵诟叨炔淮_定和極其復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)決策環(huán)境中，人的知識、想象力和計(jì)算力是有限的。②決策者在識別和發(fā)現(xiàn)問題中容易受知覺上的偏差的影響，而在對未來的狀況作出判斷時，直覺的運(yùn)用往往多于邏輯分析方法的運(yùn)用。所謂知覺上的偏差，是指由于認(rèn)知能力有限，決策者僅把問題的部分信息當(dāng)作認(rèn)知對象。③由于受決策時間和可利用資源的限制，決策者即使充分了解和掌握有關(guān)決策環(huán)境的信息情報(bào)，也只能做到盡量了解各種備選方案的情況，而不可能做到全部了解，決策者選擇的理性是相對的。④在風(fēng)險(xiǎn)型決策中，與經(jīng)濟(jì)利益的考慮相比，決策者對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度起著更為重要的作用。決策者往往厭惡風(fēng)險(xiǎn)，傾向于接受風(fēng)險(xiǎn)較小的方案，盡管風(fēng)險(xiǎn)較大的方案可能帶來較為可觀的收益。⑤決策者在決策中往往只求滿意的結(jié)果，而不愿費(fèi)力尋求方案。