第六章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法
第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。
一、利息
按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：
還本付息的方式包括以下幾種：
（1）一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
（2）等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；
（3）等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
（4）一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；
（5）“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。
二、借款償還期（史記：適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租、經(jīng)營情形和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，不適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目出售情形）
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。
借款償還期的計(jì)算公式為：
式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），Pd為借款償還期（從借款開始期計(jì)算），Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。
第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。
一、利息
按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：
還本付息的方式包括以下幾種：
（1）一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
（2）等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；
（3）等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
（4）一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；
（5）“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。
二、借款償還期（史記：適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租、經(jīng)營情形和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，不適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目出售情形）
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。
借款償還期的計(jì)算公式為：
式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），Pd為借款償還期（從借款開始期計(jì)算），Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。