（3）土地增值稅計算
1）其他扣除項目＝（土地費用＋建造費用）×20%＝7237．6（萬美元）
2）土地增值稅扣除項目金額總計：57098＋7237．6＝64335．6（萬美元）
3）增值額：86066－64335．6＝21730．4（萬美元）
4）增值比率：21730．4/64335．6×100%＝33．78%
5）增值比率超過20%，低于50%，適用稅率＝30%
6）應(yīng)繳納土地增值稅：21730．4×30%＝6519．1（萬美元）
史家解讀：土地增值稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位或個人，按其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額乘以規(guī)定稅率計征的稅種。增值額＝轉(zhuǎn)讓所得收入－規(guī)定扣除項目
（4）開發(fā)利潤計算
1）土地增值稅前
a）總開發(fā)價值＝86066－4758＝8l308（萬美元）
b）總開發(fā)成本＝57098－4758＝52340（萬美元）
c）開發(fā)利潤＝81308－52340＝28968（萬美元）
d）開發(fā)成本利潤率＝（28968/52340）×100%＝55．35%
2）土地增值稅后
a）總開發(fā)價值＝86066－4758＝81308（萬美元）
b）總開發(fā)成本＝57098－4758＝52340（萬美元）
c）繳納土地增值稅＝6519．1（萬美元）
d）開發(fā)利潤＝81308－52340－6519．1＝22448．9（萬美元）
e）開發(fā)成本利潤率＝22448．9/52340×100%＝42．89%
開發(fā)商繳納土地增值稅前后的成本利潤率分別為55．35%和42．89%。
應(yīng)該指出的是，通過例6—71的方法計算出的開發(fā)成本利潤率為項目在整個開發(fā)期內(nèi)的成本利潤率。而且由于開發(fā)成本利潤率是一個較為粗略的評價指標(biāo)，所以用這種方法對開發(fā)項目進行初步評估時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。
［例6-5］～［例6-7］中所使用的評價方法在評估實踐中經(jīng)常使用，但存在兩個缺點，即成本支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性；計算過程主要依靠“的估計”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。通過采用現(xiàn)金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種方法能使資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費用更加接近。下面將［例6-5］用現(xiàn)金流評估法再進行一次評估。
1）其他扣除項目＝（土地費用＋建造費用）×20%＝7237．6（萬美元）
2）土地增值稅扣除項目金額總計：57098＋7237．6＝64335．6（萬美元）
3）增值額：86066－64335．6＝21730．4（萬美元）
4）增值比率：21730．4/64335．6×100%＝33．78%
5）增值比率超過20%，低于50%，適用稅率＝30%
6）應(yīng)繳納土地增值稅：21730．4×30%＝6519．1（萬美元）
史家解讀：土地增值稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位或個人，按其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額乘以規(guī)定稅率計征的稅種。增值額＝轉(zhuǎn)讓所得收入－規(guī)定扣除項目
（4）開發(fā)利潤計算
1）土地增值稅前
a）總開發(fā)價值＝86066－4758＝8l308（萬美元）
b）總開發(fā)成本＝57098－4758＝52340（萬美元）
c）開發(fā)利潤＝81308－52340＝28968（萬美元）
d）開發(fā)成本利潤率＝（28968/52340）×100%＝55．35%
2）土地增值稅后
a）總開發(fā)價值＝86066－4758＝81308（萬美元）
b）總開發(fā)成本＝57098－4758＝52340（萬美元）
c）繳納土地增值稅＝6519．1（萬美元）
d）開發(fā)利潤＝81308－52340－6519．1＝22448．9（萬美元）
e）開發(fā)成本利潤率＝22448．9/52340×100%＝42．89%
開發(fā)商繳納土地增值稅前后的成本利潤率分別為55．35%和42．89%。
應(yīng)該指出的是，通過例6—71的方法計算出的開發(fā)成本利潤率為項目在整個開發(fā)期內(nèi)的成本利潤率。而且由于開發(fā)成本利潤率是一個較為粗略的評價指標(biāo)，所以用這種方法對開發(fā)項目進行初步評估時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。
［例6-5］～［例6-7］中所使用的評價方法在評估實踐中經(jīng)常使用，但存在兩個缺點，即成本支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性；計算過程主要依靠“的估計”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。通過采用現(xiàn)金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種方法能使資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費用更加接近。下面將［例6-5］用現(xiàn)金流評估法再進行一次評估。