均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為使用。它也可以幫助確定估價對象的集約度和規(guī)模。（重要考點(diǎn)）以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，例如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪（無繼續(xù)利用價值），此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地的價值。因?yàn)橘I者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價值，還降低了土地的價值。
［例5-1］某宗房地產(chǎn)的土地面積300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。
［解］該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計(jì)算如下：
該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300＋50）×250＝62500（元）
與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)施設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊（具體見本書第八章第五節(jié)“建筑物折舊的求取”）。
［例5-2］某建筑物的建筑面積5000㎡，坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/㎡。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。
［解］該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下：
該建筑物的現(xiàn)值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價值為1200元/㎡，比其重建價格1600元/㎡低400元/㎡。
均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖5-1。圖5-1（a）是一塊空地。圖5-1（b）是假定圖5-1（a）中的空地上有一與其組合為使用的建筑物。圖5-1（c）是假定圖5-1（a）中的空地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物。圖5-1（d）是假定圖5-1中的空地上有一過大規(guī)?；蜻^高檔次的建筑物。
如果圖5-1（a）中空地的價值為VL，圖5-1（b）中建筑物的重建價格為VB，則圖5-1（b）中房地的價值為VL＋VB，圖5-1（c）中房地的價值為VL減去建筑物的拆遷費(fèi)用加上建筑物的殘值，圖5-1（d）中建筑物的實(shí)際價值為其重建價格VB減去其相應(yīng)的功能折舊額。
適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為使用。它可以幫助確定估價對象的用途。（重要考點(diǎn)）例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專賣店就不是使用。
例題７．使用具體包括用途、規(guī)模和集約度，能夠確定估價對象用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（?。?。（2008年試題）
A．收益遞增原理
B．收益遞減原理
C．效益原理
D．適合原理
答案：D
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為使用。
使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達(dá)到化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：（重要考點(diǎn)）（每年都會以單選、多選、判斷題型出現(xiàn)）
［例5-1］某宗房地產(chǎn)的土地面積300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。
［解］該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計(jì)算如下：
該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300＋50）×250＝62500（元）
與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)施設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊（具體見本書第八章第五節(jié)“建筑物折舊的求取”）。
［例5-2］某建筑物的建筑面積5000㎡，坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/㎡。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。
［解］該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下：
該建筑物的現(xiàn)值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價值為1200元/㎡，比其重建價格1600元/㎡低400元/㎡。
均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖5-1。圖5-1（a）是一塊空地。圖5-1（b）是假定圖5-1（a）中的空地上有一與其組合為使用的建筑物。圖5-1（c）是假定圖5-1（a）中的空地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物。圖5-1（d）是假定圖5-1中的空地上有一過大規(guī)?；蜻^高檔次的建筑物。
如果圖5-1（a）中空地的價值為VL，圖5-1（b）中建筑物的重建價格為VB，則圖5-1（b）中房地的價值為VL＋VB，圖5-1（c）中房地的價值為VL減去建筑物的拆遷費(fèi)用加上建筑物的殘值，圖5-1（d）中建筑物的實(shí)際價值為其重建價格VB減去其相應(yīng)的功能折舊額。
適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為使用。它可以幫助確定估價對象的用途。（重要考點(diǎn)）例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專賣店就不是使用。
例題７．使用具體包括用途、規(guī)模和集約度，能夠確定估價對象用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（?。?。（2008年試題）
A．收益遞增原理
B．收益遞減原理
C．效益原理
D．適合原理
答案：D
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為使用。
使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達(dá)到化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：（重要考點(diǎn)）（每年都會以單選、多選、判斷題型出現(xiàn)）