第三節(jié) 合法原則
合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象特別是權(quán)益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)相關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產(chǎn)登記薄（房屋登記薄、土地登記薄）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（ ）來講的。（2001年試題）
A．估價機構(gòu)
B．估價人員
C．估價對象
D．估價方法
答案：C
房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權(quán)益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)不能當作出讓的建設(shè)用地使用權(quán)來估價，共有的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，租賃的房地產(chǎn)不能當作自己的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當作產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當作開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當作可以補辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以出資設(shè)立企業(yè)為估價目的的估價對象。
還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。（ ）（2007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產(chǎn)強制拍賣，雖然估價對象本身權(quán)利價值是受限制的市場價值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值），也即其現(xiàn)實權(quán)利是不完整的，但這類評估通常是評估被強制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價值，因為對于受讓人來說，通過法院強制處分取得的是完整權(quán)利，如果是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評估的是應(yīng)是在現(xiàn)實權(quán)益狀況下的價值。
合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象特別是權(quán)益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)相關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產(chǎn)登記薄（房屋登記薄、土地登記薄）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（ ）來講的。（2001年試題）
A．估價機構(gòu)
B．估價人員
C．估價對象
D．估價方法
答案：C
房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權(quán)益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)不能當作出讓的建設(shè)用地使用權(quán)來估價，共有的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，租賃的房地產(chǎn)不能當作自己的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當作產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當作開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當作可以補辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以出資設(shè)立企業(yè)為估價目的的估價對象。
還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。（ ）（2007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產(chǎn)強制拍賣，雖然估價對象本身權(quán)利價值是受限制的市場價值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值），也即其現(xiàn)實權(quán)利是不完整的，但這類評估通常是評估被強制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價值，因為對于受讓人來說，通過法院強制處分取得的是完整權(quán)利，如果是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評估的是應(yīng)是在現(xiàn)實權(quán)益狀況下的價值。