依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵循合法原則應做到下列幾點：
（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據租賃合同）等為依據。目前，房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。
易混淆點辨析1．問：教材中“其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）?！闭垎柪蠋煟簽槭裁凑f過去是含共有權證的三種，現(xiàn)在沒有共有權證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯誤，哪個是對的呢？
答：建設部168號部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，編寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。據悉，在實踐操作中已取消共有權證，共有的房屋產權由共有人每人持有一本《房屋所有權證》，證上記載“共有”字樣。
（2）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調整了容積率，否則應以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認可。
例題3．某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按（）進行評估。（2001年試題）
A．工業(yè)廠房
B．工業(yè)用地
C．商品住宅
D．商住用地
答案：D
（3）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設用地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應為零。
（4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導價的房地產，應遵循相應的政府定價和政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經濟適用住房的價格，應當符合國家規(guī)定的經濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應當符合國家有關集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補償的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產估價機構和房地產估價師進行。
（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據租賃合同）等為依據。目前，房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。
易混淆點辨析1．問：教材中“其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）?！闭垎柪蠋煟簽槭裁凑f過去是含共有權證的三種，現(xiàn)在沒有共有權證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯誤，哪個是對的呢？
答：建設部168號部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，編寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。據悉，在實踐操作中已取消共有權證，共有的房屋產權由共有人每人持有一本《房屋所有權證》，證上記載“共有”字樣。
（2）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調整了容積率，否則應以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認可。
例題3．某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按（）進行評估。（2001年試題）
A．工業(yè)廠房
B．工業(yè)用地
C．商品住宅
D．商住用地
答案：D
（3）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設用地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應為零。
（4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導價的房地產，應遵循相應的政府定價和政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經濟適用住房的價格，應當符合國家規(guī)定的經濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應當符合國家有關集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補償的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產估價機構和房地產估價師進行。