（2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象；如果委托人要求評估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。這是因?yàn)椤度嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定：“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”
（3）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象；如果委托人要求評估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，共有房地產(chǎn)只有經(jīng)其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。
（4）評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款；這是因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?BR> （5）評估尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，在評估出假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款這一步驟時(shí)，應(yīng)首先考慮扣除拖欠建設(shè)工程價(jià)款。建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄度嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！钡谌龡l規(guī)定：“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！钡谒臈l規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?！?BR> （6）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?BR> 易混淆點(diǎn)辨析2．2008年的一道判斷題：某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款利率8%，以等本金方式按月償還本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬元，在沒有其它債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。（?。?BR> 解析：再次抵押價(jià)值＝未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)，其中的已抵押貸款余額的確定是此題的難點(diǎn)。題意給出的是以等本金方式按月償還本息（即是等額還本利息照付方式），可以先考慮已償還的本金額，應(yīng)為200×2/5＝80（萬元），則，再次抵押價(jià)值＝500－［200－（80＋應(yīng)支付的2年利息］/0.6＝500－200＋應(yīng)支付的2年利息/0.6＝300＋應(yīng)支付的2年利息/0.6＞300。因此，答案應(yīng)為錯誤。
在依法判定估價(jià)對象的權(quán)益狀況及其他估價(jià)問題的處理上，還要根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”(該原則只在效力相等的法有沖突時(shí)適用)、“特別法優(yōu)于一般法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。此外，有規(guī)定的，應(yīng)依照規(guī)定；沒有規(guī)定的，應(yīng)依照估價(jià)行業(yè)慣例；估價(jià)行業(yè)沒有慣例的，應(yīng)咨詢有關(guān)專家的意見；如果有關(guān)專家沒有意見或者意見不一致的，估價(jià)師可自己酌情處理。
法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章；地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章；部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。當(dāng)然，也不能過于機(jī)械地理解上述適用原則。例如，城市房屋拆遷的行政法規(guī)規(guī)定“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”；但有的地方政府考慮歷自身的行政管理狀況，對不同時(shí)間段的違章建筑做出了不同的規(guī)定。如對1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》生效后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，視同合法建筑，按合法房屋給予拆遷補(bǔ)償；對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效后至該市、縣人民政府有關(guān)規(guī)劃管理細(xì)則生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認(rèn)定為違章建筑，但可以按基本造價(jià)結(jié)合成新給予適當(dāng)補(bǔ)償；對該市、縣人民政府有關(guān)規(guī)劃管理細(xì)則生效后未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認(rèn)定為違章建筑，不予補(bǔ)償。雖然上述規(guī)定只是地方政府規(guī)章甚至是無地方立法權(quán)的人民政府所制定的政策，其效力遠(yuǎn)低于行政法規(guī)，但因其制定本意是人性化執(zhí)法，其實(shí)施結(jié)果有利于弱勢群體，此時(shí)就不能機(jī)械地適用“上位法優(yōu)于下位法”的原則。但是，如果地方立法或出臺的政策明顯與上位法沖突，并且實(shí)施后果不利于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益的，就不能簡單地照搬“地方政府有規(guī)定的從其規(guī)定”等原則規(guī)定。
（3）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象；如果委托人要求評估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，共有房地產(chǎn)只有經(jīng)其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。
（4）評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款；這是因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?BR> （5）評估尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，在評估出假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款這一步驟時(shí)，應(yīng)首先考慮扣除拖欠建設(shè)工程價(jià)款。建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄度嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！钡谌龡l規(guī)定：“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！钡谒臈l規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?！?BR> （6）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?BR> 易混淆點(diǎn)辨析2．2008年的一道判斷題：某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款利率8%，以等本金方式按月償還本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬元，在沒有其它債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。（?。?BR> 解析：再次抵押價(jià)值＝未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)，其中的已抵押貸款余額的確定是此題的難點(diǎn)。題意給出的是以等本金方式按月償還本息（即是等額還本利息照付方式），可以先考慮已償還的本金額，應(yīng)為200×2/5＝80（萬元），則，再次抵押價(jià)值＝500－［200－（80＋應(yīng)支付的2年利息］/0.6＝500－200＋應(yīng)支付的2年利息/0.6＝300＋應(yīng)支付的2年利息/0.6＞300。因此，答案應(yīng)為錯誤。
在依法判定估價(jià)對象的權(quán)益狀況及其他估價(jià)問題的處理上，還要根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”(該原則只在效力相等的法有沖突時(shí)適用)、“特別法優(yōu)于一般法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。此外，有規(guī)定的，應(yīng)依照規(guī)定；沒有規(guī)定的，應(yīng)依照估價(jià)行業(yè)慣例；估價(jià)行業(yè)沒有慣例的，應(yīng)咨詢有關(guān)專家的意見；如果有關(guān)專家沒有意見或者意見不一致的，估價(jià)師可自己酌情處理。
法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章；地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章；部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。當(dāng)然，也不能過于機(jī)械地理解上述適用原則。例如，城市房屋拆遷的行政法規(guī)規(guī)定“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”；但有的地方政府考慮歷自身的行政管理狀況，對不同時(shí)間段的違章建筑做出了不同的規(guī)定。如對1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》生效后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，視同合法建筑，按合法房屋給予拆遷補(bǔ)償；對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效后至該市、縣人民政府有關(guān)規(guī)劃管理細(xì)則生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認(rèn)定為違章建筑，但可以按基本造價(jià)結(jié)合成新給予適當(dāng)補(bǔ)償；對該市、縣人民政府有關(guān)規(guī)劃管理細(xì)則生效后未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認(rèn)定為違章建筑，不予補(bǔ)償。雖然上述規(guī)定只是地方政府規(guī)章甚至是無地方立法權(quán)的人民政府所制定的政策，其效力遠(yuǎn)低于行政法規(guī)，但因其制定本意是人性化執(zhí)法，其實(shí)施結(jié)果有利于弱勢群體，此時(shí)就不能機(jī)械地適用“上位法優(yōu)于下位法”的原則。但是，如果地方立法或出臺的政策明顯與上位法沖突，并且實(shí)施后果不利于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益的，就不能簡單地照搬“地方政府有規(guī)定的從其規(guī)定”等原則規(guī)定。