使用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值化。在此特別需要指出的是，估價(jià)中在選取估價(jià)對(duì)象的使用時(shí)，往往容易忽視“法律上許可”這個(gè)前提條件，甚至誤以為使用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，使用是在法律（包括法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、出讓合同等）允許范圍內(nèi)的使用，而不是無條件下的使用。因此，使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵循了合法原則，不一定符合使用原則的全部要求；遵循了使用原則，必然遵循了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。
使用包括用途（或用途組合）、規(guī)模、集約度、檔次上的。尋找估價(jià)對(duì)象使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：（重要考點(diǎn)）
例題6．估價(jià)中的使用具體包括（ ）等。（2004年試題）
A．用途
B．位置
C．規(guī)模
D．環(huán)境
E．集約度
答案：ACE
（1）法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
（2）技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
（3）經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。
（4）價(jià)值是否達(dá)到化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到化的使用方式，才是的使用方式。
進(jìn)一步講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。
收益遞增遞減原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的集約度和規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系（投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系）：種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（也稱為邊際收益遞減原理），可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度(如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù))超過一定限度后，收益開始下降。例如，“超出某一點(diǎn)以外就要引起報(bào)酬遞減的趨勢(shì)，已經(jīng)見之于辦公大樓的建筑。在美國(guó)中西部某城市所作出的這樣一種研究，證明在一塊(160×172英尺)價(jià)值150萬(wàn)元的地面上，一座5層大樓的投資利潤(rùn)是4．36％；一座10層大樓的投資利潤(rùn)是6％；15層的是6．82%，20層是7．05%，25層是6．72%，30層是5．65%。這種辦公大樓的收益遞減點(diǎn)就是在剛超過20層的那一點(diǎn)。換言之，20層是這座大廈的經(jīng)濟(jì)高度，因?yàn)檫M(jìn)一步增加支出勞力和資本所帶來的報(bào)酬將會(huì)相對(duì)減少。”
收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益（也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律），可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。
均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為使用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的集約度和規(guī)模。（重要考點(diǎn)）以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，例如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪（無繼續(xù)利用價(jià)值），此時(shí)對(duì)于買者來說，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地的價(jià)值。因?yàn)橘I者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。
例題7．使用具體包括用途、規(guī)模和集約度，能夠確定估價(jià)對(duì)象用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（ ）。（2008年試題）
A．收益遞增原理
B．收益遞減原理
C．效益原理
D．適合原理
答案：D
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為使用。
使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價(jià)值達(dá)到化，則評(píng)估該宗土地的價(jià)值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：（重要考點(diǎn)）（每年都會(huì)以單選、多選、判斷題型出現(xiàn)）
使用包括用途（或用途組合）、規(guī)模、集約度、檔次上的。尋找估價(jià)對(duì)象使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：（重要考點(diǎn)）
例題6．估價(jià)中的使用具體包括（ ）等。（2004年試題）
A．用途
B．位置
C．規(guī)模
D．環(huán)境
E．集約度
答案：ACE
（1）法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
（2）技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
（3）經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。
（4）價(jià)值是否達(dá)到化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到化的使用方式，才是的使用方式。
進(jìn)一步講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。
收益遞增遞減原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的集約度和規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系（投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系）：種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（也稱為邊際收益遞減原理），可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度(如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù))超過一定限度后，收益開始下降。例如，“超出某一點(diǎn)以外就要引起報(bào)酬遞減的趨勢(shì)，已經(jīng)見之于辦公大樓的建筑。在美國(guó)中西部某城市所作出的這樣一種研究，證明在一塊(160×172英尺)價(jià)值150萬(wàn)元的地面上，一座5層大樓的投資利潤(rùn)是4．36％；一座10層大樓的投資利潤(rùn)是6％；15層的是6．82%，20層是7．05%，25層是6．72%，30層是5．65%。這種辦公大樓的收益遞減點(diǎn)就是在剛超過20層的那一點(diǎn)。換言之，20層是這座大廈的經(jīng)濟(jì)高度，因?yàn)檫M(jìn)一步增加支出勞力和資本所帶來的報(bào)酬將會(huì)相對(duì)減少。”
收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益（也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律），可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。
均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為使用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的集約度和規(guī)模。（重要考點(diǎn)）以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，例如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪（無繼續(xù)利用價(jià)值），此時(shí)對(duì)于買者來說，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地的價(jià)值。因?yàn)橘I者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。
例題7．使用具體包括用途、規(guī)模和集約度，能夠確定估價(jià)對(duì)象用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（ ）。（2008年試題）
A．收益遞增原理
B．收益遞減原理
C．效益原理
D．適合原理
答案：D
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為使用。
使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價(jià)值達(dá)到化，則評(píng)估該宗土地的價(jià)值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：（重要考點(diǎn)）（每年都會(huì)以單選、多選、判斷題型出現(xiàn)）