第三節(jié) 合法原則
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象特別是權益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據(jù)相關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的相關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產登記薄（房屋登記薄、土地登記?。?、權屬證書、有關批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房屋租賃合同房地產抵押合同、國有建設用地使用權出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產估價的合法原則是針對（?。﹣碇v的。（2001年試題）
A．估價機構
B．估價人員
C．估價對象
D．估價方法
答案：C
房地產估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權利的房地產才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權益狀況的房地產，就將其作為那種權益狀況的房地產來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設用地使用權不能當作出讓的建設用地使用權來估價，共有的房地產不能當作完全產權的房地產來估價，租賃的房地產不能當作自己的房地產來估價，產權不明確或權屬有爭議的房地產不能當作產權明確或權屬無爭議的房地產來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產不能當作開發(fā)建設手續(xù)齊全的房地產來估價，不可補辦有關手續(xù)的非法房地產不能當作可以補辦有關手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權益狀況的房地產都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產，不應作為以出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象。
還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設用地使用權招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產因債權實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結果通常是該房地產完整權利下的價值。（?。?007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產強制拍賣，雖然估價對象本身權利價值是受限制的市場價值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值），也即其現(xiàn)實權利是不完整的，但這類評估通常是評估被強制處分房地產在完整權利下的價值，因為對于受讓人來說，通過法院強制處分取得的是完整權利，如果是直接從產權人那里取得，則評估的是應是在現(xiàn)實權益狀況下的價值。
依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵循合法原則應做到下列幾點：（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。
易混淆點辨析1．問：教材中“其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。”請問老師：為什么說過去是含共有權證的三種，現(xiàn)在沒有共有權證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯誤，哪個是對的呢？
答：建設部168號部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機構應當根據(jù)房屋登記簿的記載，編寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。據(jù)悉，在實踐操作中已取消共有權證，共有的房屋產權由共有人每人持有一本《房屋所有權證》，證上記載“共有”字樣。
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象特別是權益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據(jù)相關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的相關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產登記薄（房屋登記薄、土地登記?。?、權屬證書、有關批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房屋租賃合同房地產抵押合同、國有建設用地使用權出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產估價的合法原則是針對（?。﹣碇v的。（2001年試題）
A．估價機構
B．估價人員
C．估價對象
D．估價方法
答案：C
房地產估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權利的房地產才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權益狀況的房地產，就將其作為那種權益狀況的房地產來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設用地使用權不能當作出讓的建設用地使用權來估價，共有的房地產不能當作完全產權的房地產來估價，租賃的房地產不能當作自己的房地產來估價，產權不明確或權屬有爭議的房地產不能當作產權明確或權屬無爭議的房地產來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產不能當作開發(fā)建設手續(xù)齊全的房地產來估價，不可補辦有關手續(xù)的非法房地產不能當作可以補辦有關手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權益狀況的房地產都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產，不應作為以出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象。
還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設用地使用權招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產因債權實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結果通常是該房地產完整權利下的價值。（?。?007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產強制拍賣，雖然估價對象本身權利價值是受限制的市場價值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值），也即其現(xiàn)實權利是不完整的，但這類評估通常是評估被強制處分房地產在完整權利下的價值，因為對于受讓人來說，通過法院強制處分取得的是完整權利，如果是直接從產權人那里取得，則評估的是應是在現(xiàn)實權益狀況下的價值。
依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵循合法原則應做到下列幾點：（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。
易混淆點辨析1．問：教材中“其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。”請問老師：為什么說過去是含共有權證的三種，現(xiàn)在沒有共有權證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯誤，哪個是對的呢？
答：建設部168號部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機構應當根據(jù)房屋登記簿的記載，編寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。據(jù)悉，在實踐操作中已取消共有權證，共有的房屋產權由共有人每人持有一本《房屋所有權證》，證上記載“共有”字樣。