（2）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價(jià)，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)以容積率不超過2．5為前提來估價(jià)。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價(jià)，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評估出的較高價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，也就不會(huì)得到認(rèn)可。
例題3．某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價(jià)值，則應(yīng)按（?。┻M(jìn)行評估。（2001年試題）
A．工業(yè)廠房
B．工業(yè)用地
C．商品住宅
D．商住用地
答案：D
（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價(jià)值的，其評估價(jià)值應(yīng)為零。
（4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。具體地說，評估政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。例如，房改售房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價(jià)格測算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國家和估價(jià)對象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。
下面以房屋拆遷估價(jià)為例，說明合法原則的具體應(yīng)用：
在房屋拆遷估價(jià)中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關(guān)。例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”。據(jù)此，房屋征收估價(jià)時(shí)，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就應(yīng)當(dāng)不予估價(jià)，或者評估價(jià)值為零。因此，房屋征收估價(jià)必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無法進(jìn)行估價(jià)。但在現(xiàn)實(shí)中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時(shí)難以認(rèn)定，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師能夠認(rèn)定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定問題作了以下規(guī)定：“委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決?！庇辛诉@一規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師在房屋征收估價(jià)中就可以按照下列幾點(diǎn)來把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：（重要考點(diǎn)）
（1）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在依法核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，對權(quán)利申請人提出的登記申請不僅要審查形式要件，而且要對申請登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進(jìn)行嚴(yán)格審查，還要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)或要求權(quán)利申請人提供房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)地勘驗(yàn)。形式要件與實(shí)地勘驗(yàn)結(jié)果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權(quán)屬證書，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案中。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利就在法律上有絕對效力，受國家法律保護(hù)。因此，根據(jù)被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。
（2）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。由于對被征收房屋性質(zhì)、面積認(rèn)定的復(fù)雜性，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定問題作了特別規(guī)定，即對已制定出臺(tái)了被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定特別規(guī)定的地方，依據(jù)地方的規(guī)定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實(shí)際用途予以拆遷補(bǔ)償。
例題3．某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價(jià)值，則應(yīng)按（?。┻M(jìn)行評估。（2001年試題）
A．工業(yè)廠房
B．工業(yè)用地
C．商品住宅
D．商住用地
答案：D
（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價(jià)值的，其評估價(jià)值應(yīng)為零。
（4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。具體地說，評估政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。例如，房改售房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價(jià)格測算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國家和估價(jià)對象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。
下面以房屋拆遷估價(jià)為例，說明合法原則的具體應(yīng)用：
在房屋拆遷估價(jià)中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關(guān)。例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”。據(jù)此，房屋征收估價(jià)時(shí)，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就應(yīng)當(dāng)不予估價(jià)，或者評估價(jià)值為零。因此，房屋征收估價(jià)必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無法進(jìn)行估價(jià)。但在現(xiàn)實(shí)中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時(shí)難以認(rèn)定，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師能夠認(rèn)定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定問題作了以下規(guī)定：“委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決?！庇辛诉@一規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師在房屋征收估價(jià)中就可以按照下列幾點(diǎn)來把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：（重要考點(diǎn)）
（1）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在依法核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，對權(quán)利申請人提出的登記申請不僅要審查形式要件，而且要對申請登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進(jìn)行嚴(yán)格審查，還要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)或要求權(quán)利申請人提供房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)地勘驗(yàn)。形式要件與實(shí)地勘驗(yàn)結(jié)果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權(quán)屬證書，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案中。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利就在法律上有絕對效力，受國家法律保護(hù)。因此，根據(jù)被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。
（2）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。由于對被征收房屋性質(zhì)、面積認(rèn)定的復(fù)雜性，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定問題作了特別規(guī)定，即對已制定出臺(tái)了被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定特別規(guī)定的地方，依據(jù)地方的規(guī)定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實(shí)際用途予以拆遷補(bǔ)償。