二、對(duì)策與措施
物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益，屬于服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤(rùn)的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來(lái)，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問題：
（一）城市政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單
小區(qū)物業(yè)管理看似簡(jiǎn)單，無(wú)非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實(shí)牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)和組團(tuán)，這些費(fèi)用由政府掏腰包，而一旦實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費(fèi)用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費(fèi)，這是問題的結(jié)癥所在。這個(gè)問題不解決，物業(yè)管理費(fèi)收不起來(lái)的矛盾永遠(yuǎn)存在，物業(yè)管理企業(yè)永無(wú)規(guī)范化運(yùn)作可言。
（二）應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)
市場(chǎng)化是要求在相同條件下的公平競(jìng)爭(zhēng)；社會(huì)化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，履行自己的社會(huì)職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。
（三）應(yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定，早日實(shí)施
物業(yè)管理收費(fèi)難問題全國(guó)各城市都在喊。原因是我國(guó)物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無(wú)法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi)，物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策，還要考慮政府補(bǔ)給，這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費(fèi)也不難，難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來(lái)民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對(duì)這些物業(yè)，政策要實(shí)行救濟(jì)，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，超過(guò)部分政府補(bǔ)給。
（四）應(yīng)尋求多種經(jīng)營(yíng)，多渠道發(fā)展
物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ)，好的辦法就是多種經(jīng)營(yíng)，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請(qǐng)醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購(gòu)、代買等有償服務(wù)的開展，都會(huì)贏來(lái)無(wú)限商機(jī)。改變等、靠、要，走進(jìn)大市場(chǎng)，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會(huì)的第一步。
（五）應(yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)也要樹立自己的服務(wù)品位，要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務(wù)技能，必須通過(guò)不定期的自我培訓(xùn)，在工作、實(shí)踐中學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，再通過(guò)以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來(lái)一支適應(yīng)管理的好隊(duì)伍。還要?jiǎng)?chuàng)造企業(yè)文化，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來(lái)。
總之，物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場(chǎng)化，在市場(chǎng)中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，以好服務(wù)、好品位立足于社會(huì)，社會(huì)一定會(huì)認(rèn)可它，給它以一定的地位。
物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益，屬于服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤(rùn)的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來(lái)，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問題：
（一）城市政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單
小區(qū)物業(yè)管理看似簡(jiǎn)單，無(wú)非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實(shí)牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)和組團(tuán)，這些費(fèi)用由政府掏腰包，而一旦實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費(fèi)用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費(fèi)，這是問題的結(jié)癥所在。這個(gè)問題不解決，物業(yè)管理費(fèi)收不起來(lái)的矛盾永遠(yuǎn)存在，物業(yè)管理企業(yè)永無(wú)規(guī)范化運(yùn)作可言。
（二）應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)
市場(chǎng)化是要求在相同條件下的公平競(jìng)爭(zhēng)；社會(huì)化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，履行自己的社會(huì)職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。
（三）應(yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定，早日實(shí)施
物業(yè)管理收費(fèi)難問題全國(guó)各城市都在喊。原因是我國(guó)物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無(wú)法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi)，物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策，還要考慮政府補(bǔ)給，這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費(fèi)也不難，難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來(lái)民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對(duì)這些物業(yè)，政策要實(shí)行救濟(jì)，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，超過(guò)部分政府補(bǔ)給。
（四）應(yīng)尋求多種經(jīng)營(yíng)，多渠道發(fā)展
物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ)，好的辦法就是多種經(jīng)營(yíng)，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請(qǐng)醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購(gòu)、代買等有償服務(wù)的開展，都會(huì)贏來(lái)無(wú)限商機(jī)。改變等、靠、要，走進(jìn)大市場(chǎng)，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會(huì)的第一步。
（五）應(yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)也要樹立自己的服務(wù)品位，要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務(wù)技能，必須通過(guò)不定期的自我培訓(xùn)，在工作、實(shí)踐中學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，再通過(guò)以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來(lái)一支適應(yīng)管理的好隊(duì)伍。還要?jiǎng)?chuàng)造企業(yè)文化，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來(lái)。
總之，物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場(chǎng)化，在市場(chǎng)中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，以好服務(wù)、好品位立足于社會(huì)，社會(huì)一定會(huì)認(rèn)可它，給它以一定的地位。