三、各估價(jià)方法的操作步驟（技術(shù)路線）
1.比較法估價(jià)的操作步驟
（1）搜集交易實(shí)例
（2）選擇可比實(shí)例
（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
（4）交易情況修正
（5）交易日期修正
（6）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個(gè)別因素修正）
（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格
2.成本法估價(jià)的操作步驟
（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料
（2）測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格
（3）測(cè)算折舊
（4）求取積算價(jià)格
3.收益法的操作步驟
（1）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料
（2）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（純收益）
（3）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)
（4）選用適宜的收益法計(jì)算公式計(jì)算收益價(jià)格
4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)操作步驟
（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；
（2）選擇的開發(fā)利用方式；
（3）估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；
（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；
（5）測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；
（6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟
（1）搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；
（2）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，樓面地價(jià)等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；
（3）觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；
（4）以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
1.比較法估價(jià)的操作步驟
（1）搜集交易實(shí)例
（2）選擇可比實(shí)例
（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
（4）交易情況修正
（5）交易日期修正
（6）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個(gè)別因素修正）
（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格
2.成本法估價(jià)的操作步驟
（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料
（2）測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格
（3）測(cè)算折舊
（4）求取積算價(jià)格
3.收益法的操作步驟
（1）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料
（2）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（純收益）
（3）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)
（4）選用適宜的收益法計(jì)算公式計(jì)算收益價(jià)格
4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)操作步驟
（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；
（2）選擇的開發(fā)利用方式；
（3）估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；
（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；
（5）測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；
（6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟
（1）搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；
（2）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，樓面地價(jià)等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；
（3）觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；
（4）以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。