物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。
一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(chǔ)
（一）從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性
1.物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，每個公司都有自己的經(jīng)營導(dǎo)向，公司的日常行為都在自己特定的經(jīng)營導(dǎo)向下而運(yùn)作。所以選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)營導(dǎo)向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可供選擇：
（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品的銷售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這種形式。
（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各個因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場需求，由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場中會很有競爭力；假如消費(fèi)者對它的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難確定。
（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷售給消費(fèi)者。
（4）以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)。通過市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體營銷策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略等）。使用戶滿足來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤。
對以上四種經(jīng)營導(dǎo)向的特性進(jìn)行分析，可知以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的?？疾煳覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點(diǎn)：1992年房地產(chǎn)業(yè)剛開始起步時，全國正處于房地產(chǎn)熱的階段，物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)只要開發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤，因?yàn)樯a(chǎn)越多利潤越高，房地產(chǎn)公司都以生產(chǎn)為導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)市場開始疲軟階段，房地產(chǎn)公司才開始加強(qiáng)銷售，運(yùn)用各種促銷手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司開始走以銷售為導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓很多時，房地產(chǎn)公司才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導(dǎo)向，以避免空置房的增多。可見，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該以營銷導(dǎo)向作為企業(yè)日常運(yùn)行的準(zhǔn)則。
在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切經(jīng)營行為，是以后經(jīng)營的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。企業(yè)還根據(jù)用戶呼聲、市場需求和本企業(yè)的實(shí)際情況來制定企業(yè)戰(zhàn)略。因?yàn)橹挥锌紤]到用戶的呼聲和實(shí)際需要，才能有市場需求，再結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，這樣制定出來的企業(yè)戰(zhàn)略才有實(shí)際價(jià)值，并且易于在日后經(jīng)營中得到貫徹和落實(shí)。根據(jù)用戶呼聲、市場需求和企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能確定項(xiàng)目，編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，然后才能籌措資金、開發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進(jìn)行銷售、回收資金，然后再進(jìn)入下一輪物業(yè)開發(fā)。
由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)中，怎樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業(yè)管理正是因?yàn)橐诜康禺a(chǎn)開發(fā)中更好地考慮住戶的需求而進(jìn)行前期介入。物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與住戶有密切的聯(lián)系，因此對住戶所需求的物業(yè)特點(diǎn)很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯(lián)系，也熟悉住戶對物業(yè)需求的變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員可對項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理代表住戶提出住戶的呼聲和需求，使開發(fā)出來的物業(yè)限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(chǔ)
（一）從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性
1.物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，每個公司都有自己的經(jīng)營導(dǎo)向，公司的日常行為都在自己特定的經(jīng)營導(dǎo)向下而運(yùn)作。所以選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)營導(dǎo)向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可供選擇：
（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品的銷售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這種形式。
（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各個因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場需求，由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場中會很有競爭力；假如消費(fèi)者對它的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難確定。
（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷售給消費(fèi)者。
（4）以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)。通過市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體營銷策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略等）。使用戶滿足來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤。
對以上四種經(jīng)營導(dǎo)向的特性進(jìn)行分析，可知以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的?？疾煳覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點(diǎn)：1992年房地產(chǎn)業(yè)剛開始起步時，全國正處于房地產(chǎn)熱的階段，物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)只要開發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤，因?yàn)樯a(chǎn)越多利潤越高，房地產(chǎn)公司都以生產(chǎn)為導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)市場開始疲軟階段，房地產(chǎn)公司才開始加強(qiáng)銷售，運(yùn)用各種促銷手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司開始走以銷售為導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓很多時，房地產(chǎn)公司才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導(dǎo)向，以避免空置房的增多。可見，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該以營銷導(dǎo)向作為企業(yè)日常運(yùn)行的準(zhǔn)則。
在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切經(jīng)營行為，是以后經(jīng)營的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。企業(yè)還根據(jù)用戶呼聲、市場需求和本企業(yè)的實(shí)際情況來制定企業(yè)戰(zhàn)略。因?yàn)橹挥锌紤]到用戶的呼聲和實(shí)際需要，才能有市場需求，再結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，這樣制定出來的企業(yè)戰(zhàn)略才有實(shí)際價(jià)值，并且易于在日后經(jīng)營中得到貫徹和落實(shí)。根據(jù)用戶呼聲、市場需求和企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能確定項(xiàng)目，編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，然后才能籌措資金、開發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進(jìn)行銷售、回收資金，然后再進(jìn)入下一輪物業(yè)開發(fā)。
由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)中，怎樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業(yè)管理正是因?yàn)橐诜康禺a(chǎn)開發(fā)中更好地考慮住戶的需求而進(jìn)行前期介入。物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與住戶有密切的聯(lián)系，因此對住戶所需求的物業(yè)特點(diǎn)很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯(lián)系，也熟悉住戶對物業(yè)需求的變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員可對項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理代表住戶提出住戶的呼聲和需求，使開發(fā)出來的物業(yè)限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。