物業(yè)管理師考試資料:論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控四

字號:

(四)降低組織成本
    組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩部分。其中靜態(tài)部分就是一個組織本身結(jié)構(gòu)所決定的成本;而動態(tài)部分則是指一個組織在運(yùn)作過程中,由于機(jī)制不同導(dǎo)致組織效率不同,從而引起成本不同。因此,降低組織成本,要從兩方面入手:
    1.要完善組織結(jié)構(gòu),也就是完善組織的硬件部分。
    一個物業(yè)管理處(項目中心)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)如何設(shè)置,對物業(yè)管理成本的發(fā)生影響很大?,F(xiàn)階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處(項目中心)內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)基本趨同,多少年來也沒有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理成本,首先要降低組織成本。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個物業(yè)管理項目后,要對項目的特點、業(yè)主的需求進(jìn)行仔細(xì)分析,然后有針對性地進(jìn)行組織設(shè)計,做到力求合理。盡力杜絕物業(yè)管理處(項目)組織結(jié)構(gòu)上的先天不足。同時,也要根據(jù)市場的變化、業(yè)主需求的變化不斷調(diào)整組織結(jié)構(gòu)。
    2.要完善運(yùn)作機(jī)制,也就是完善組織的軟件部分。
    一個物業(yè)管理處(項目)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置后,管理處按照什么樣的程序和流程進(jìn)行運(yùn)作才能達(dá)到效率高,從而降低運(yùn)行成本,這也是物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真研究的。如:要完善決策機(jī)制、和業(yè)主的溝通機(jī)制、日常服務(wù)機(jī)制、員工的激勵機(jī)制、員工的進(jìn)出機(jī)制等等。此外,還要完善現(xiàn)有會計制度的成本科目設(shè)置和歸集工作制度,實現(xiàn)會計核算、全面預(yù)算、成本控制的有效結(jié)合。
    (五)提升科技含量
    首先,應(yīng)提升物業(yè)管理服務(wù)手段的科技含量,包括配備高科技的設(shè)施設(shè)備,以提升管理服務(wù)效率,降低服務(wù)成本。其次,要運(yùn)用先進(jìn)的管理方法,包括在物業(yè)管理和服務(wù)過程對人、才、物的調(diào)度,對管理和服務(wù)過程的組織運(yùn)用系統(tǒng)工程、運(yùn)籌學(xué)、目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、價值工程等現(xiàn)代化管理方法,以降低管理和服務(wù)成本。第三,提升物業(yè)管理企業(yè)成本管理本身的科技含量,包括運(yùn)用信息化技術(shù),逐步解決成本管理中成本預(yù)測、成本分析、成本評估等工作。利用會計核算電腦化和網(wǎng)絡(luò)化的優(yōu)勢,根據(jù)責(zé)任會計核算的要求,利用數(shù)據(jù)庫建立成本信息庫等。第四,提高人員素質(zhì),建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質(zhì)的高低是決定成本控制工作成敗的一個關(guān)鍵因素。因此,物業(yè)管理企業(yè)一方面要注重引進(jìn)高素質(zhì)、高知識層次的人才,另一方面要立足現(xiàn)有的員工隊伍,通過培訓(xùn)等手段大力提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。要堅決拋棄物業(yè)管理誰都可以干,物業(yè)管理成本誰都可以搞的思想。
    (六)發(fā)揮集中優(yōu)勢
    發(fā)揮集中優(yōu)勢,就是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過程中,下屬管理處(項目中心)不能各自為陣,要發(fā)揮企業(yè)總部的功能和作用,實現(xiàn)全企業(yè)范圍內(nèi)的資源和信息共享。如對一些通用強(qiáng)、耗用量大、供貨時間快的物料通過總部的招投標(biāo)實現(xiàn)“三定管理”即“定價格、定型號規(guī)格、定供貨商”,通過規(guī)模采購降低物料采購成本,通過零庫存降低庫存成本。對一些規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),可建立自身的物料配送中心。為了降低人力成本,特別是技術(shù)人員成本,可根據(jù)物業(yè)管理工作偶然性強(qiáng)、均衡性差等特點,實現(xiàn)人力資源的科學(xué)調(diào)度和共享。對于一些工器具的使用,也可在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)共享,從而降低物耗成本。