[導(dǎo)讀]2010年度房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月16至17日,為了讓廣大考生順利通過(guò)考試，
【51Test.NET】房地產(chǎn)估價(jià)師頻道整理了以下習(xí)題精選，幫助考生提高解題能力。
1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層
【答案】B
【解析】房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設(shè)施等方面。
2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.96 B.192 C.240 D.480
【答案】D
【解析】該住宅樓的建筑面積=20000000m2÷5000=4000m2，當(dāng)建筑物的各層建筑面積相等時(shí)，總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)，求得土地總面積=1000m2，容積率=建筑密度×建筑層數(shù)=50%×8=4，土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率=1200×4元/m2=4800元/m2，則土地總價(jià)=4800元/m2×1000m2=480(萬(wàn)元)。
3.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有-定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0中華考試網(wǎng)
D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
【答案】ACE
【解析】對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。B項(xiàng)是土地使用權(quán)內(nèi)容范圍，與用途管制不是同一意義。D項(xiàng)說(shuō)的是地役權(quán)，并非用途管制，是乙本就應(yīng)有的權(quán)利。
4.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說(shuō)法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格 B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元
C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元 D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格
【答案】DE
【解析】實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。因此此題實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，因此此題不存在名義價(jià)格。
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1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層
【答案】B
【解析】房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設(shè)施等方面。
2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.96 B.192 C.240 D.480
【答案】D
【解析】該住宅樓的建筑面積=20000000m2÷5000=4000m2，當(dāng)建筑物的各層建筑面積相等時(shí)，總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)，求得土地總面積=1000m2，容積率=建筑密度×建筑層數(shù)=50%×8=4，土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率=1200×4元/m2=4800元/m2，則土地總價(jià)=4800元/m2×1000m2=480(萬(wàn)元)。
3.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有-定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0中華考試網(wǎng)
D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
【答案】ACE
【解析】對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。B項(xiàng)是土地使用權(quán)內(nèi)容范圍，與用途管制不是同一意義。D項(xiàng)說(shuō)的是地役權(quán)，并非用途管制，是乙本就應(yīng)有的權(quán)利。
4.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說(shuō)法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格 B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元
C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元 D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格
【答案】DE
【解析】實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。因此此題實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，因此此題不存在名義價(jià)格。