業(yè)主議事機(jī)制是否必須
在一個(gè)建筑物中，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主之間因其對(duì)建筑物共有部分所享有的共有權(quán)，而形成一個(gè)利益集團(tuán)，每一名業(yè)主在集團(tuán)中的權(quán)利就是建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成中的業(yè)主成員權(quán)。它是以業(yè)主對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)為基礎(chǔ)的，其主要內(nèi)容就是每一名業(yè)主對(duì)共有部分管理、維修的參與權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)等。業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)，會(huì)發(fā)生一定的成本，這種成本由于集團(tuán)內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，其發(fā)生具有不可預(yù)測(cè)性，并不是每一名業(yè)主的成本之簡(jiǎn)單相加之和。
因此，業(yè)主的成員權(quán)的實(shí)現(xiàn)，由于其多人數(shù)的特征因素，不可避免地面臨著兩方面現(xiàn)實(shí)困境。一方面是業(yè)主承擔(dān)的高成本。雖然業(yè)主數(shù)量占優(yōu)，但由于信息和組織的難題，人數(shù)越多，越發(fā)分散，只能有更多的業(yè)主因無(wú)法發(fā)揮作用而成為“隱形人”，這就形成了“少數(shù)人的偏見(jiàn)”（即集中在一起的少數(shù)派的利益被過(guò)度代表的現(xiàn)象），在現(xiàn)實(shí)中，已發(fā)生極少數(shù)業(yè)主為實(shí)現(xiàn)自己的不當(dāng)利益而將廣大業(yè)主的權(quán)利作為其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)討價(jià)還價(jià)的手段的現(xiàn)象。另外，一些業(yè)主在作出其承擔(dān)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其收益的判斷時(shí)，并不樂(lè)意參與涉及共有部分的維權(quán)活動(dòng)。
例如當(dāng)一個(gè)業(yè)主與一個(gè)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商時(shí)，只花費(fèi)一個(gè)小時(shí)，可其與多數(shù)業(yè)主協(xié)商花費(fèi)的時(shí)間肯定不止一小時(shí)，這對(duì)業(yè)主而言，在成本不斷增加的情況下，其收益并沒(méi)有任何變化，相反，隨著業(yè)主人數(shù)的增多，每一名業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利份額呈下降趨勢(shì)，這時(shí)，邊際成本明顯大于邊際收益，業(yè)主中“每個(gè)人所感受到的利害關(guān)系的程度是如此之低，以至于大多數(shù)人都會(huì)認(rèn)為花費(fèi)時(shí)間、精力和財(cái)力去認(rèn)清所爭(zhēng)議的問(wèn)題實(shí)在不劃算”。
因而業(yè)主往往缺乏足夠的動(dòng)力去維護(hù)其共有部分權(quán)益。當(dāng)業(yè)主因其維護(hù)共有部分的成本過(guò)高而不得不將一部分共有部分置于“公共領(lǐng)域”之內(nèi)時(shí)，其他人便產(chǎn)生牟利的沖動(dòng)，這也是現(xiàn)實(shí)中屢屢出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等侵害業(yè)主合法權(quán)益（諸如侵占小區(qū)公共空地、出售物業(yè)管理用房、挪用專(zhuān)項(xiàng)基金等）的原因所在。另一方面，則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的高成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，其服務(wù)對(duì)象是千家萬(wàn)戶(hù)，享有參與權(quán)的業(yè)主人數(shù)眾多，如果與每一戶(hù)業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，那么，由于每一個(gè)業(yè)主個(gè)人偏好、知識(shí)水平等自身因素的不同，對(duì)合同內(nèi)容亦會(huì)提出不同的要求和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主們達(dá)成一致的物業(yè)服務(wù)合同以滿(mǎn)足業(yè)主們的服務(wù)需求（實(shí)際上這是不可能的），勢(shì)必會(huì)在簽約前、履約中及監(jiān)督等活動(dòng)花費(fèi)非常昂貴的時(shí)間成本，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所無(wú)法承受的，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿（甚至是不敢）涉足物業(yè)管理，物業(yè)管理制度至此擱淺。所以，從一定程度上說(shuō)，業(yè)主的多人數(shù)是物業(yè)管理制度選擇的非常重要的制約因素。如何建立有效率的業(yè)主議事機(jī)制以解決這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，是實(shí)施和規(guī)范物業(yè)管理的根本所在。
與其他集體成員不同的是，業(yè)主的成員權(quán)是在其享有建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)內(nèi)涵的一種權(quán)利，業(yè)主不能放棄，于是形成了一個(gè)業(yè)主不能退出、他人不能進(jìn)入的封閉性團(tuán)體。這為業(yè)主必須服從集體就共有部分維修、管理事宜所做出的決策設(shè)定了非常好的前提條件。那么，這個(gè)集體決策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的無(wú)效率。制度的形成是多次博弈的結(jié)果，根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在涉及多人數(shù)的集體決策中，通過(guò)將成員間的信任建立在穩(wěn)定而明確的規(guī)則基礎(chǔ)之上，并設(shè)立“中間機(jī)構(gòu)”，可最小化集體決策的交易成本。所以，我們看到現(xiàn)行有效率的業(yè)主議事機(jī)制就是業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章規(guī)定），即所有的業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)形式共同簽訂公約或訂立章程，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，并將一部分權(quán)利讓渡給該委員會(huì)，由其來(lái)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主們的活動(dòng)，并按照多數(shù)票制規(guī)則形成決策，該決策對(duì)每一個(gè)業(yè)主具有約束效力。這與公司制的組織形式非常相似。
在一個(gè)建筑物中，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主之間因其對(duì)建筑物共有部分所享有的共有權(quán)，而形成一個(gè)利益集團(tuán)，每一名業(yè)主在集團(tuán)中的權(quán)利就是建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成中的業(yè)主成員權(quán)。它是以業(yè)主對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)為基礎(chǔ)的，其主要內(nèi)容就是每一名業(yè)主對(duì)共有部分管理、維修的參與權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)等。業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)，會(huì)發(fā)生一定的成本，這種成本由于集團(tuán)內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，其發(fā)生具有不可預(yù)測(cè)性，并不是每一名業(yè)主的成本之簡(jiǎn)單相加之和。
因此，業(yè)主的成員權(quán)的實(shí)現(xiàn)，由于其多人數(shù)的特征因素，不可避免地面臨著兩方面現(xiàn)實(shí)困境。一方面是業(yè)主承擔(dān)的高成本。雖然業(yè)主數(shù)量占優(yōu)，但由于信息和組織的難題，人數(shù)越多，越發(fā)分散，只能有更多的業(yè)主因無(wú)法發(fā)揮作用而成為“隱形人”，這就形成了“少數(shù)人的偏見(jiàn)”（即集中在一起的少數(shù)派的利益被過(guò)度代表的現(xiàn)象），在現(xiàn)實(shí)中，已發(fā)生極少數(shù)業(yè)主為實(shí)現(xiàn)自己的不當(dāng)利益而將廣大業(yè)主的權(quán)利作為其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)討價(jià)還價(jià)的手段的現(xiàn)象。另外，一些業(yè)主在作出其承擔(dān)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其收益的判斷時(shí)，并不樂(lè)意參與涉及共有部分的維權(quán)活動(dòng)。
例如當(dāng)一個(gè)業(yè)主與一個(gè)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商時(shí)，只花費(fèi)一個(gè)小時(shí)，可其與多數(shù)業(yè)主協(xié)商花費(fèi)的時(shí)間肯定不止一小時(shí)，這對(duì)業(yè)主而言，在成本不斷增加的情況下，其收益并沒(méi)有任何變化，相反，隨著業(yè)主人數(shù)的增多，每一名業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利份額呈下降趨勢(shì)，這時(shí)，邊際成本明顯大于邊際收益，業(yè)主中“每個(gè)人所感受到的利害關(guān)系的程度是如此之低，以至于大多數(shù)人都會(huì)認(rèn)為花費(fèi)時(shí)間、精力和財(cái)力去認(rèn)清所爭(zhēng)議的問(wèn)題實(shí)在不劃算”。
因而業(yè)主往往缺乏足夠的動(dòng)力去維護(hù)其共有部分權(quán)益。當(dāng)業(yè)主因其維護(hù)共有部分的成本過(guò)高而不得不將一部分共有部分置于“公共領(lǐng)域”之內(nèi)時(shí)，其他人便產(chǎn)生牟利的沖動(dòng)，這也是現(xiàn)實(shí)中屢屢出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等侵害業(yè)主合法權(quán)益（諸如侵占小區(qū)公共空地、出售物業(yè)管理用房、挪用專(zhuān)項(xiàng)基金等）的原因所在。另一方面，則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的高成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，其服務(wù)對(duì)象是千家萬(wàn)戶(hù)，享有參與權(quán)的業(yè)主人數(shù)眾多，如果與每一戶(hù)業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，那么，由于每一個(gè)業(yè)主個(gè)人偏好、知識(shí)水平等自身因素的不同，對(duì)合同內(nèi)容亦會(huì)提出不同的要求和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主們達(dá)成一致的物業(yè)服務(wù)合同以滿(mǎn)足業(yè)主們的服務(wù)需求（實(shí)際上這是不可能的），勢(shì)必會(huì)在簽約前、履約中及監(jiān)督等活動(dòng)花費(fèi)非常昂貴的時(shí)間成本，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所無(wú)法承受的，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿（甚至是不敢）涉足物業(yè)管理，物業(yè)管理制度至此擱淺。所以，從一定程度上說(shuō)，業(yè)主的多人數(shù)是物業(yè)管理制度選擇的非常重要的制約因素。如何建立有效率的業(yè)主議事機(jī)制以解決這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，是實(shí)施和規(guī)范物業(yè)管理的根本所在。
與其他集體成員不同的是，業(yè)主的成員權(quán)是在其享有建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)內(nèi)涵的一種權(quán)利，業(yè)主不能放棄，于是形成了一個(gè)業(yè)主不能退出、他人不能進(jìn)入的封閉性團(tuán)體。這為業(yè)主必須服從集體就共有部分維修、管理事宜所做出的決策設(shè)定了非常好的前提條件。那么，這個(gè)集體決策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的無(wú)效率。制度的形成是多次博弈的結(jié)果，根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在涉及多人數(shù)的集體決策中，通過(guò)將成員間的信任建立在穩(wěn)定而明確的規(guī)則基礎(chǔ)之上，并設(shè)立“中間機(jī)構(gòu)”，可最小化集體決策的交易成本。所以，我們看到現(xiàn)行有效率的業(yè)主議事機(jī)制就是業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章規(guī)定），即所有的業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)形式共同簽訂公約或訂立章程，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，并將一部分權(quán)利讓渡給該委員會(huì)，由其來(lái)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主們的活動(dòng)，并按照多數(shù)票制規(guī)則形成決策，該決策對(duì)每一個(gè)業(yè)主具有約束效力。這與公司制的組織形式非常相似。