某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬㎡的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/㎡;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設開發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
(1).房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。
A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點
B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
(2).在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用( )。
A.目前住宅市場價格
B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
(3).在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括( )。
A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B.銷售費用、銷售稅費和所得稅
C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/㎡;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設開發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
(1).房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。
A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點
B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
(2).在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用( )。
A.目前住宅市場價格
B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
(3).在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括( )。
A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B.銷售費用、銷售稅費和所得稅
C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費